【說樓解按】新按保疑問(三)按揭保費知多少 – 王美鳳

現時按揭保險計劃分為新按保和原有按保範圍，所收取的保險費用有所不同，新按保的保險費較原有按保增加15%，按證公司提供的保費表共分四個，分為表一、二、三、四。表一、表二顯示原有按保的保費率，表三、表四顯示新按保的保費率，保費依據所選的按揭成數、按揭年期、繳付方式(一次性或每年支付)及保險範圍而釐定。以一次性支付保費為例，選用八成按揭25年期，原有按保的保險費為按揭額之2%，若屬於新按保例如是超過600萬元物業，承造八成按揭，保費率提高至2.3%，即15%增幅。

表三、表四的分別在於保險範圍，若果銀行提供的基本按揭成數達六成，新按保之保費可參考表三(保險範圍由按揭成數60%以上計)，若果銀行提供的基本按揭成數不足六成，新按保之保費便依據表四(保險範圍由按揭成數50%/40%以上計)，按照現行措施，若單位價值超過833.33萬元，按揭成數已不足六成，例如850萬元之按揭額上限為500萬元，按揭成數是58.8%，保費表便依據表四，同樣是八成按揭、25年期之保費率調高至2.62%。由於保險範圍略為增加，保費率亦會稍為調高。

根據現時樓按規定，如已有未供滿之物業又或已就其他按揭作為擔保人，有關樓按申請便會列為二套房按揭，基本按揭成數會被扣減一成至五成，這類情況之保險範圍亦是由按揭成數五成計，保費率以表四計算。例如申請人已是兒子物業的按揭擔保人，他購買一個700萬元單位承造八成按保，保費率同樣以表四計之2.62%。

八成與九成按保之保費差幅頗大，透過新按保承造八成按揭、30年供款期，保費為貸款額之2.47%，若轉為九成按揭，保費率增加一倍至5%。保費看似相當高昂，事實上，按揭保險公司會因應申請人的信貸狀況，以及風險評估而提供保費折扣。用家普遍選擇一次性付款方法支付保費，原因是可獲保費折扣及加借入按揭額一併供款。以中原按揭近日獲成功批出按保的客戶個案為例，保費折扣以介乎6折至7折為主。以一個案為例，買家購買一個750萬元單位申請九成按保、30年供款期，保費率獲成功批6折降至貸款額3%，由於壓力測試下之供款佔入息比率達62%，高於既定要求之60%，保費增加10%，至3.3%，但仍較原訂保費率5%為低。

作者為中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳