一手供應仍偏低 樓價升勢未停

筆者與新城林潔瑩與長實集團執行董事趙國雄(左二)及星展唯高達證券研究部主管張一鳴 (右二)分析本港一手市場最近情況。

 

上星期運輸及房屋局表示，本港施工量及落成量截至今年第三季分別錄11,700伙及11,000伙，已超越2009年全年的8,200伙及7,200伙，數據反映香港一手市場供應已從谷底回升；而且政府持續釋放土地，預料數年後的供求可漸趨平衡。

 

筆者上周未於電台節目中曾經與長實趙國雄及星展張一鳴討論最新的私樓供應數字，從中察看樓市發展的端倪。趙先生認為現時樓市仍然健康，因為數據顯示沒有出現長期斷供的情況，市民的供樓支出還在可以負擔的範圍之內；而且政府為了保障買家，要求銀行對客戶進行有關按揭息率突變的壓力測試，雖然會對上車客造成一定的置業阻力，不過此項措施可穩定樓市，減輕泡沫化。加上如果樓市處於起伏期，發展商在樓宇交易時會追差價，所以買家「撻訂」機會較一般公營房屋或居屋為低。至於未來供應方面，本港社會逐漸以小家庭為主，所以旗下集團新發展的項目會照顧小型單位比例迎合市場需要，也會配合政府最新的一手物業售樓規管程序。

 

張一鳴同樣認為樓市屬穩健發展，不過買家會有「恐慌性追貨」，由於香港跟隨美國息口，以現時情況而言，美國最近的房貸延遲還款率仍在11%，故此在一年至年半內加息機會甚微。在低息環境持續下，香港樓價仍然有上升空間；另一方面，國內加息有機會令熱錢流入本港「搶高」樓價，本土買家可能會心急入市。

 

雖然本港的施工量及落成量已從谷底回升，但未來一兩年的供應仍然偏低。筆者相信在3大條件，即低息、通脹及熱錢流入，會有更多市民提早購入資產以抗衡港幣貶值形勢；施政報告有關房屋政策主要針對一手樓宇買賣，並沒有打壓置業需求，種種因素令樓價的升勢可能會持續一段日子。近日從前線代理口中所述，二手市場非常熱鬧，代理更是忙得喘不過氣，部份大型屋苑的分行沒有足夠人手帶客人參觀單位，而上星期客人則以本土置業人士為主。