物業市場在政策壓力下保持向前動力

日期：2011-06-01

筆者最近加入香港專業及資深行政人員協會，增廣個人參與社會活動範疇，了解社會其他界別的系統。由會長胡曉明先生及創會會長容永祺先生接過會員證書。

過去形容股市走勢的「五窮六絕」，近年有不少人亦套用此番理論在樓市上。但對於剛過去的五月以言，似乎不大合用；因為該月二手交投雖然並不暢旺，一手市場仍然頗為熾熱。二手成交量下滑主要受到按揭貸款影響，當中包括正面按揭資料庫及銀行估價問題；不過睇樓量則保持平穩，尤其是$300萬以下的上車盤睇樓活動非常活躍。

剛才所說到銀行估價問題，主要影響一些低層或景觀較多遮擋的單位，優質單位基本上銀行均「估足價」。由於銀行對貸款批核的態度保守，審慎度亦有增無減，令屋苑的成交步伐減慢。額外印花稅及禁止一手樓花摩售的措施生效後，其效果逐漸浮現，據中原地產研究部資料顯示，截止至5月23日，2011年5月份以確認人身份轉讓的二手私人住宅「摩貨」(包括二手樓花)買賣合約登記暫時錄得31宗，總值1.84億元。預料整月摩售僅約有40宗，估計為二十九個月新低。摩售數字已經連跌三個月，指出短炒活動持續淡靜。

整體成交量減少卻沒有導致價格應聲而跌，市場始終普遍相信樓價下跌機會不大；國內市場即使受到限購令打擊，只要樓盤稍為降價或定價在合理水平已受到大量買家追捧，如：湖北有一新盤在一個早上已賣700多伙單位，武漢「萬科金色城市」在三小時內售罄754伙單位、南京「碧桂園．鳳凰城」開售首天已售逾2,000伙等等，這些樓盤熾熱的銷情均反映國內調控措施未能完全阻擋市民熱切的置業慾望，只要樓盤價格相宜，其銷售能還是非常高。

另外，回顧香港5月地產市場大事，包括：政府推出三幅住宅用地推出拍賣，全部以市場預期上限售出合共$57.31億；市建局於月中公布土瓜灣馬頭圍道及春田街收購項目，自住物業收購價為每呎$9,785，為該區歷來出價最高。這些正面消息對物業持貨者帶來正面作用，加強他們持貨信心，買家想擴闊議價可謂頗困難，繼而有不少人轉投一手市場，過去一個月，「現崇山」、「御匯」、「尚豪庭」、「尚城」及「譽都」也錄得不俗的銷售成績。