用家上車換樓 促進新盤熱銷

中原團隊在遠東發展旗下的西九龍「晉嶺」持續表現出色，獲發展商高度嘉許並有幸獲委託為該項目獨家代理。圖為遠東發展執行董事及首席營運總裁陳志興，以及遠東發展集團高級營業及市務總監方俊(左三)與中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑先生(左二)簽訂獨家代理委託協議，並舉杯預祝銷情理想。

 

近月一手項目以盤接盤的形式登場，氣氛熱鬧；市場現有的項目單位大都是一般剛需用家較渴求的面積戶型，如300餘呎的一房、550呎至600餘呎的兩房，此類單位大都在樓價$800萬以下，而且每次揀樓階段都是買家首選。以近日同期推出的將軍澳「天晉IIIB」及「The Parkside」為例，同樣也是一房及兩房的單位求過於供，至於沙田「玖瓏山」也是兩房單位大受歡迎，三個長樓花期的項目都有一個共通點，便是三房約850呎以上、樓價$950萬至$1,200萬之間單位去貨流程較緩慢，通常都是在最後期才被客人所選擇。每一批銷售售單位都會出現這個情況，可見市場換樓客一旦遇到$900萬這個水平，會受到不少阻力。上述這個情況的出現與首期按揭成數大增有關，事關一般高級打工人員在財務安排上有困難所致。

 

最新因眾多新盤推出的緣故，筆者較往常時間多了接觸發展商團隊的機會，從而瞭解他們在設計項目時要考慮顧客需求及客源因素，在畫則時要多元化組合，盡量囊括不同買家，而每個面積的戶型限量地供應，可有效針對小數目買家，毋須根據項目位置所在而迎合地區性買家，在銷售時更有效率達到目的。

 

新項目的價值，除了地皮外，還要計算用料、建築成本等，若與同區現有物業比較，往往相差很大，所以發展商為項目定下目標客源時，已經放眼全港甚至國內。在定價上未必會參考同區物業，反而與同期在市場銷售的其他樓盤作比較，故上述三個位處九龍及新界的樓盤平均呎價大致相同，介乎$12,000-$15,000左右，而買家都來自全港不同地區；可能因為香港整體交通基建設計四通八達、配套完善，令到用家在選擇居所時不太受地區影響，反而更著重項目設計是否配合他們生活節奏和需求才作出購買行為，可預期這種思考模式亦會成為日後買家買樓的大趨勢。