「時光倒流價」回到那一年

高銀集團首個本港豪宅項目「傲玟」，開則豪氣、用料重本，是發展商信心之作，集團市場策劃及銷售總監陳秀賢帶領筆者細心欣賞項目的示範單位。

 

 

近日「匯璽」開售第三期單位，發展商訂價基本是同一期、二期價格差異不大，引來5,000餘票的意向買家，就是因為2017年至2019年的一手盤開價拾級而上。今天以二年前同價買，但是物業已近現樓階段，用家便有平了兩成的感覺，加上其他一手樓盤訂價仍未作調整；相比之下，價格顯示出有時光倒流的回落。

 

市場出現大量跌價減租個案，地產市場似乎有大跌的趨勢，主要是零售舖大幅減租的消息所致，許多連鎖店品牌租約到期便不續租、也有大型店舖不惜放棄租期也提早結業、食肆停業，政府的商場旋即推出惠民措施減租一半。另一方面，甲級寫字樓續租呎價下滑都是相當嚴峻的訊息，可是住宅市場卻是仍然相當硬淨，買家信心仍是強，無論發展商的一手貨價或是二手業主價，基本仍未有大幅回落，只是減了部份早前叫高了的意向價，相對成交未見有太大的跌幅，尤其是市區的二手市場，一般家庭的兩房至三房物業業主暫不見憂心樓價向下調整，目前成交的多是$800萬以下單位。

 

九月份十大屋苑成交與8月份急升，主要是新界區的大型屋苑價格下調迅速帶動，而用家剛需，令到交投上升一倍有多，這反映閒錢不多的打工階層以及中小企老闆在遇到經濟逆轉時，為了保本必須盡快做好防禦工作，減債持現金。而在用家的角度上，住屋需求必須在能力範圍內，如果價格合適遇到心水單位也不理會太多因素，可以藉此時機置業安居，所以成交有力。至於一手豪宅物業回調壓力比較大，早前隨著新落成的超級豪宅在內地富豪的追捧下，屢創新高，突破10萬元一呎的成交不少，現在面對兩大因素：

一、社會動盪改變了香港安定繁榮的印象，超級富豪尤其是一批內地富戶對香港社會安全穩定有戒心；

二、政府的一手空置稅出台，令到豪宅現樓遲賣成本增加，樓價不升再加上每年空置稅，發展商持貨不化算；

 

導致樓價上升條件欠缺，而發展商持貨值不高情況下，在格價上應不會堅持級級創新。

 

有項目因為坐擁一定單位數量，需要出售部分單位為投資回本，故此提供不同優惠吸引買家，即使市場有個別項目已經作出非常吸引的條款，可惜因為投資氣氛不佳，未能吸引到大量投資者出手。只是有部分人因為資金在世界各國量化政策出台，要重新配置分佈，便調撥部分資金購買物業，不過這些成交個案為數不多；物業市場短期看不到有回旺跡象，筆者在前線接觸，有興趣買樓的人依然不少，有能力購買的人也不缺乏，只是持貨者願意放售的價位似乎未能提升有錢人的購買意欲，導致成交不旺，現時低流量的方式仍然會維持一段日子。第四季市況，是消耗在市場遊走中的購買力，如果要持續銷售，便要啟動新動力。