按息提高 銀行加價非加息

最近有銀行帶頭提高按揭息率，引起市場憂心樓市加息重臨。筆者認為，提高按息，是加價而非加息，置業人士不要會錯意嚇壞自己！

 

較早前香港金融管理局提高按揭風險加權比率，使到銀行的按揭資金成本上升，令成本增加20至25點子。所以，銀行長遠而言，無可避免將按成本調升，形成提高按息的現象。

 

按揭風險加權比率上升，會使到新造按揭利息調升，按息增加幅度為25點子。一些市民的錯覺是，銀行提高按息即是息口轉向上升的先兆，不利物業投資。其實，按揭風險加權比率的增加，是人為所造成，並非現時超低利率轉勢向上的預告。

 

銀行提高按息0.25厘，實際上是加價而非加息。自從實施雙重印花稅和收緊按揭之後，不少銀行經已變得「醒目」，不再將業務重點押注在按揭身上，反而將貸款目標轉移到其他貸款項目，包括信用卡及私人貸款，避免被金管局挑剔。

 

按揭業務再非銀行重點出擊目標，變得次要，就不必再低價競爭，可以輕鬆地加價提高按息。加價一來對業務影響輕微，二來亦樂得做乖仔迎合金管局。

 

香港實施聯繫匯率，港元與美元掛勾，本港利率的決定權其實是操縱於美國聯邦儲備局手上，而非港府。美國的利息升降，美國政府亦毋須知會香港，美國有100%的息口升降控制權，港府只有跟隨的份兒而沒有話事權。

 

近日美國聯儲局正副主席伯南克及耶倫，分別表示不會停止購買美國債券和不會退市，繼續維持超低息現狀。美國息口不變，港息亦不能我行我素大升，按息不會有顯著變化。

 

伯南克更在國會聽證會指出，美國經濟並未有出現過熱情況，他更估計到2016年，美國失業率才可回落至6%水平。並指失業率在未來數年不大可能回復至較正常水平，令市場維持繼續推行量化寬鬆的憧憬。只要美國依然採取量寬，息率自然繼續處於超低息水平，香港亦不必驚懼「忽然大幅加息」。

 

就因為美國持續量寬，只會浮起有質素的資產，物業在各種投資工具之中，是比較實在的一種。而且住宅物業具有兩點特色非其他投資工具可比，所以，依然是有其叫座力。第一，住宅物業可以自住，業主大可以供樓當交租，不必懼怕業主加租的威脅。第二，如果自己經已有物業居住，可以將物業出租給租客，而且還可以每隔兩三年加租，提高租金回報率。投資於住宅物業具有比較多優勝之處。雖然有人覺得，三幾年後美國息率或者會提高，但居住，始終是有實際需要的，難道息口調升就不用居住嗎？當作投資，業主也有租金調升的好處，置業仍是上算。