美加息難達3厘 衝擊港樓有限

一些人覺得美國如果加息的話，就是天塌下來的大件事，但筆者告訴大家，美國過去5次加息，平均所加息率未到3厘。儘管美國加息，本港住宅樓市後市仍然靠穩。

 

根據過往數據顯示，美國聯儲局過去三十多年共有5個加息週期，平均加幅不夠3厘。最多的一次是2004年的加4.25厘，最少的一次是1999年的加1.75厘。如果美國能夠加息3厘，雖然對港樓港股會有影響，但亦反映美國經濟不錯。美國能夠加息，顯示美國經濟不俗，反而並非壞事。

 

假設當作美國真的加息3厘，本港按揭息率將會上升到大約5厘，但相比1991年的10.75厘，息率低出超過一半，對業主所造成的財政負擔壓力，與24年前相比，是天差地遠。

 

不過，以現時美國經濟情況而言，美國聯儲局聲言加息經已有三、四年，但至今仍未落實，顯示美國經濟並非太好，否則應該早已加了息，不必只聞樓梯響了。所以，儘管今年內美國真能落實加息，美國經濟卻弱不禁風，能否有能力加息3厘，絕對令人懷疑。

 

假使美國真的能夠加息達到3厘，即是香港的按息大約上升到5厘而已，與2004年的5.25厘水平差不多，比起以往的4次加息後的水平都要低，未至去到「殺死人」的程度。當然有些人會反駁，如果美國息口好像2004年大幅上升4.25厘，按揭息率便上升到6.25厘，未必每一個本港業主都能應付得到這個水平的按揭息率。但以美國聯儲局聲言要加息，卻講了三、四年尚未能落實執行，恰恰反映美國經濟表現欠佳，加息4.25厘的期望不容易達到，加得到3厘經已非常勉強。

 

況且，就以2004年為例，美國加息後，香港的樓市及股市都是向上的，並非下跌。加息導致樓市股市必跌的觀念，實在並不成立的。

 

美國加息這三、四年來，一拖再拖，證明美國經濟乏力，沒有足夠條件大加息。筆者相信，美國這個息魔儘管醒來，也不會是殺傷力太過強勁，可能還是睡眼惺忪的模樣。假如情況像2004年加息後樓市及股市仍然上升，加息3厘對樓市及股市無大殺傷力。

 

如果業主現在計算到自己的按揭供款能力未達到5厘水平，確實要做好風險管理，以免應付不了將來加息3厘的衝擊。這些業主最好盡早作出準備，免得面對按揭供款時太過吃力，甚至申請按揭時被銀行拒諸門外，未能完成業主之夢。