【吳啟民專欄】新盤低市價開盤 締樓市轉機 – 吳啟民

受到多項負面因素影響，由7月至9月期間樓市交投明顯放緩，當中一手市場亦受交通情況影響，本月暫只錄逾60伙一手成交。目前社會運動相信短期內未能平息，令發展商在推售全新樓盤時，除了考慮市場氣氛，亦希望透過吸引定價締造樓市轉機。

日前愛海頌公布首批單位售價時，發展商以「平霸」口號作招徠，又表示呎價回到3年前水平等，目的製造話題性以吸引廣泛買家目光，繼而喚起入市意欲。其次，連同愛海頌，季內仍有近2,000伙新供應有望應市，包括中國恒大集團(3333)屯門掃管笏新盤項目(1,982伙)及萬科置業(香港)長沙灣營盤街項目(467伙)等，愛海頌發展商更採取「先量後價」策略，以確保銷情。

新盤定價須貼市價才能喚起市場關注，二手市場更走向調整期，因為負面因素持續，令業主的心理因素受到影響，叫價信心減弱，願意降低叫價，一般下調幅度5%至10%，即獲用家承接單位。目前二手市場出現「價跌量升」現象，樓市現時只是處於輕微的調整期，樓價出現大跌情況機會微。

樓市出現調整只屬短期情況，會否重蹈金融風暴時樓價大跌，出現大量「負資產」局面，筆者相信機會微，長遠來說樓市仍是上升軌。樓市經歷多次跌市後，香港政府對樓控作出多項行政措施，而金管局多年來亦不斷收緊按揭條例，令投資者幾乎絕跡於市場，改為用家主導。

其次，香港大部分料六成物業已為現契物業，即大部分業主已供滿樓，再套現換樓亦不成財政壓力。即使未供完樓的業主，由於近幾年來樓價升幅不菲，普遍上升一至兩成，甚至三成亦存在，換言之樓市由今年5月高位至今只調整約3%至8%，即使往後樓價下跌兩成，樓價回到最初，但未至於「負資產」。

作者為世紀21香港行政總裁吳啟民