鈔票濫發貶值導致樓價飛升

日期：2017-03-24

美國股神畢菲特盛讚投資住宅是了不起的投資。1971年他以15萬美元買入加州度假屋，最近以開價1,100萬美元放售，升值72.33倍，回報不菲。筆者對樓價上漲的看法，並非樓價飛升，只因濫發鈔票造成購買力嚴重貶值而已。

畢菲特是全球股市的領導者，卻大讚買樓是很好的投資，證明夠客觀。當年他買入加州度假屋，只支付首期3萬美元，其餘向銀行申請30年定息按揭。一次過以大筆現金付款，何不申請按揭，把資金用作其他投資，當年他就用這方法不斷吸納巴郡股份。他指出:「30年按揭，是全球最好的工具。」

畢菲特表示，地產是很有價值的資產，尤以有計劃長期居住同一地方多年的家庭，投資住宅很了不起。美國定按大致分為15年及30年兩種，最近的息率分別約為3厘多及4厘強。雖然有人認為美國的定息按揭與香港的浮息按揭不同，但事實上，香港近年來的低息時期不短，息率低至1-2厘而已，縱使短期加息，實際息率仍低。

2009年初在金融海嘯之後，美國減息至超低息，本港樓按亦低得無與倫比。由2009年至今經已8年，以一個樓按25年年期按揭計算，8年幾近供款年期三分之一。加上這8年的樓價升幅，達到近1.6倍升幅，更是兩頭賺，還不夠筍？這8年是大好時機。

筆者5年前即2012年初開始撰寫專欄評論樓市及經濟，當時經已指出，美國加息有限，置業人士不必過份憂慮加息問題，因為美國經濟底子薄弱，難以大幅加息。美國加息講了近4年，到前年底才第一次加息0.25厘，去年底再加一次0.25厘，5年來才加得0.5厘。以筆者撰寫專欄5年來為界線，期間置業人士買樓，亦享受到5年超低息，是25年供款年期時間的20%。所賺取到的樓價升值亦達57.41%，回報可觀。

股神以按揭方式買入度假屋，15萬美元升值至1,100萬美元，但筆者認為只因濫發鈔票造成貨幣嚴重貶值的後果。1971年美國廢除金本位之前，每盎斯黃金兌35美元，現在更要1,206美元才換到盎斯黃金，美元兌黃金貶值了97%，可知美國印鈔發債損害貨幣購買力的威力。同期美元兌印鈔量比較少的日圓，也下跌了68%。