樓價現跌幅 探討為何負資產不升反跌

根據金管局統計數字，今年第2季末負資產住宅按揭減少5.5%至30,288宗，涉及金額亦減少6.2%；雖然數字仍處20年高水平，但屬優於市場預期的數字。今年2月底樓市撤辣後，樓價一度回穩，然而第二季利淡市場的訊息增多包括美國減息步伐延後、銀行收緊按揭及削優惠、發展商低價促銷樓盤促使二手樓價受壓等，令買家入市取態轉趨審慎，推跌第二季樓價跌幅達4%，亦促使樓價由2021年高位至今累跌幅度增大至約26%。而第二季末負資產數字未有續升，維持與首季相若水平，原因為何?

負資產按揭指物業樓價的當前市值已低於尚欠按揭餘額，故此負資產與樓價跌幅、物業當前市值、按揭成數及尚欠按揭餘額有關。第二季樓價雖跌但幅度尚屬溫和，要留意的是，平均樓價跌幅4%並非等如每一個單位價格出現同樣跌幅，當中不同物業單位的樓價升跌情況及升跌幅度有別，原則上若近年高成數按揭量越多，而這些按揭單位樓價累跌幅度已超出1成或2成以上，才令較多9成按揭或8成按揭用家跌入負資產行列。

在上述前提下，首先，負資產的計算需評估單位市值，那麼，要知道物業估值有可能有所滯後市況，原因是估值在很大程度上以成交基礎為參考依據，由物業成交以至登記以至在估價上反映，當中或已涉及數星期至一個月時間。而另外是，負資產的計算亦與尚欠多少按揭額有關，例如早年的高成數按揭借款人，已供樓數年，累積歸還本金而令按揭餘額逐步減少，部份或已脫離負資產行列。再者，去年7月政府已為$1500萬以下物業放寬銀行按揭成數至高達7成，亦有助減低使用高成數按保的市場比例。

展望下半年數字，基於樓價尤其自5月起至今已出現累積跌幅，下一季度的負資產數字有機會有所回升。然而，第二季樓價平均跌4%但租金反升3%，樓價跌、租金升反映市場對實質住屋剛性需求仍大，但對樓市觀望選擇先轉買為租的人士增多；下半年尤其第四季至明年，隨着市場上利好樓市因素逐步增多，包括美國9月份啟動減息機會增，港元拆息有望於第4季有所回落減低銀行及企業資金成本壓力，有利提昇銀行樓按取態積極性，料將可增加市場信心，趁低吸納的買家將會增加帶動市場氣氛，樓價有望於年內回穩，年底負資產數字亦有機會回落。