啟德破底價對市場擲石?

新世界與遠東發展合作的啟德跑道區「柏蔚森I」日前開價，折實入場費386.4萬元，入場價平絕啟德歷來首批新盤，旋即吸引眾多市場查詢。圖為新世界營業及市務(特別項目) 及尊貴客戶拓展部總經理 何家欣小姐(右二)及遠東發展地產總裁 方文昌先生(左二)與筆者在海濱做項目推廣。

面對一手存貨積壓，要套現的發展商需要應對市場競爭，難免要開出突破性的裂口價吸引買家，最新啟德跑道區項目「柏蔚森I」首張價單60伙折實平均呎價17,188元，比起同地段不同景觀的地價更便宜，出現「麵包比麵粉價平」的現象。這樣一個市區維港海旁項目，價格比新界區往過往兩三年新盤的開售價更平，如果想置業上車的年青人，筆者認為現時是一個十分好的機會，即使未來樓價走向未見步入上升期，但要跌也不會再低許多，現時一些陳年屋苑非站頂項目平均呎價也要14,000元至15,000 元左右，在啟德這個全新社區有大型公園、體育園設施配套，是香港的一個地標地段，升值潛力更勝其他地區，所以筆者對此區的價值一向有信心。

同時，同區其他項目已經有穩定的支持力，加上租務市場旺盛，在未來的競爭上一定強勁，要出租或出售絕對是輕易得到承接力。是次啟德新區的突破性呎價是否引來同區其他項目減價潮? 筆者相信不會，自從今年2月撤辣後，區內一手市場促銷走貨800餘伙，發展商的態度明顯放緩了一些壓力，價位似乎摸到一個承接力位置，5月、6月的賣樓步伐感覺上不再有逼切性，現階段正在適應新的常態節奏，加上政府停了一季賣地，大家觀察市場需求，要訂運作目標。

根據日常接觸，發展商在開發項目都有一盤帳目要計算，買入成本價、加工費等，產品出售要掌握爭取利潤時機，是他們營運策略，如果產品銷售速度有變，自然在入貨或啟動新項目上也會作出調整，照近期的買地補地價資訊來看，發展商在目前市場價上已經作出一個較長時審時度勢政策，不急於進攻也不是死守，既保底價時也會作出突圍搶攻的方案，當下跑道新盤以突破性低價開售也只是單一項目的一個搶攻行為，其他同區項目很大可能只會觀戰，並不打算進行廝殺，筆者相信首次置業的年青人值得考慮這次啟德區十分難得的入場機會。