買多層樓收租人士留意二套房按揭計法

上期提及政府暫停按揭供款壓力測試後，按揭申請人現時無需進行壓力測試，只需符合既定的供款佔入息比率(Debt servicing ratio(DSR)要求。政府落實鬆綁樓市，印花稅全面撤辣，所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)，置業人士一律只需繳交基本從價印花稅(AVD)，稅率為物業成交價之$100至最高4.25%不等，除了本地首置人士、工商舖及車位買家，鬆綁後亦包括買多層樓人士、先買後賣換樓人士、內地及海外人士、公司名義買家亦一律可享相同物業買賣印花稅率，配合金管局進一步放寬樓按措施，有助樓市復常重拾動力呈多元發展。

當中，除了自用物業按揭成數進一步提高，$3,000萬或以下樓價的按揭成數上限提高至7成之外，非自用物業的按揭成數亦由5成提高至6成，換句話說，買多層樓收租人士的入市門檻即時降低，包括減低置業印花稅及按揭首期。樓價已由高位下跌逾2成多，而年內息率有機會逐步回落，加上近月定存息開始下跌但租金回報率上升，相信可吸引一些潛在買家有意趁低吸納收租物業。然而，由於是次按揭放寬並未包括非自用物業的供款佔入息比率以及二套房按揭的收緊措施，故此買多層樓人士需留意有關供款及審批要求，以下用例子說明之。

若買家現時未有按揭在身，準備買一個連租約物業作收租之用，由於物業屬於非自用性質，現時可造按揭成數由5成提升至高達6成，至於按揭供款審批方面，由於壓力測試已暫停實施，他無需再進行供款壓力測試，但需符合既有的供款佔入息比率 (DSR)要求，對於非自用物業，DSR上限維持40%，不同於自用物業的DSR上限50%。然而，若買家現時已有按揭在身，例如買家已持有自住物業並正在供樓，準備買多層價值$600萬的單位作收租之用，首先，他所需要支付的置業印花稅已由放寬前之樓價7.5%降低至2.25%，印花稅開支由$45萬減至$13.5萬，節省$31.5萬；至於按揭成數，雖然上述指非自用物業按揭成數高達6成，但由於已有按揭在身人士再申請按揭便屬於二套房按揭，在既有準則下，按揭成數需下調不少於1成，故此買家的可造按揭成數高達5成，而並非6成；買家在首期預算方面需考慮這點。至於以上提及的按揭供款佔入息比率上限維持40%，現時若果物業屬於非自用性質，又或屬於二套房按揭的申請人，DSR上限同樣是40%。

雖然供款佔入息比率上限同樣是40%，但要留意一點，DSR的計法是每月總債務供款佔入息的比率，買家已有自住單位的按揭在身，連同新購收租物業的按揭，即共有兩套物業按揭，每月總債務供款需將兩個物業的供樓金額納入計算，如有其他月供債務亦需一併計算，而每月總供款的金額不可多於入息的40%，入息要求是頗高的。按上述例子以5成按揭額$300萬計(30年還款期)，單計一個按揭供款的最低入息要求現約為$36,349，若按準則一併計及買家的自用及出租物業兩個按揭供款，假設自用物業供樓金額為$20,000，最低入息要求立時跳升至$86,345。

在這情況下，較實際減低難度的做法是，例如兩夫婦計劃持有一個物業自住、一個物業出租，各自負責一個按揭物業，避免同時有兩個按揭在身，但兩夫婦各自需符合該物業的入息要求。此外，若買家已是按揭擔保人身份，再申請之按揭亦屬於二套房按揭，若情況許可，可選擇先甩擔保人身份再申請按揭貸款。