零售新常態　市場舊復來

港人每逢週末北上消費的趨勢漸成常態，在長假期或長週末港人到澳門、深圳、珠海等地住一兩個晚上非常普遍，除了兩地物價差異以外，內地商場日趨多樣化也是原因之一。內地除了特色餐廳以外，它們的大型商場也是港人愛到的熱點。以香港現時最大型的商場海港城為例，商場總面積207萬呎，跟深圳最大型的購物中心387萬呎壹方城比較，商場面積幾乎是海港城的一倍。除了商場面積分別之外，現時許多內地大型商場綜合體都行露天廣場的模式，這類型的商場有更多的戶外空間，符合環保理念，受市場歡迎。鑑於香港的土地資源有限，與內地甚至國外的大型商場相比，香港的土地條件不太可能達到這個概念。

香港的新大型商場相繼開幕，包括大圍圍方、啟德AIRSIDE。這些商場位於民生區，並且毗鄰地鐵站，為該區的居民帶來了便利。然而，除了吸引本區居民之外，發展商還可以從租戶組合或創意原素加強地標性商場的人氣。太古旗下的上海前灘太古里充分利用商場平台及戶外的空間舉辦各類型商業及文藝推廣的展覽活動，發展商在商場頂樓天台加設緩跑徑，上班族可選擇在工餘時間去散步、跑步，商場客在消費後亦可以到頂樓天台走走，旨在拓展商場消費以外的可能性，吸引並留住人流。

深圳近月新開的山姆超市前海旗艦店亦成為熱話，總面積3萬平方米，是深圳最大的單幢山姆超市分店，是採會員制收費，但仍吸引到很多港人北上潮聖。相反，曾紅極一時在中環置地廣場約6萬呎樓面的Harvey Nichols 及其旗下在尖沙咀The One 約2萬呎的化妝品專賣店BEAUTY BAZAAR相繼退租結業，充分反應尤其是疫情後大眾消費模式的轉變，高消費零售隨著經濟不穩而逐步萎縮，相反大眾化主題體驗式消費崛起。港人報復式外遊持續，週末北上消費風越漸普及，小紅書更有「香港賺錢深圳花」系列的影片；若香港的商場仍然沿用舊有的思維，沒有融入新的理念或特色品牌，未來只能局限於地區民生業態，未可充分照顧今時今日社會及市場的需要，留不住人流。

香港在後疫情年代恢復速度確實比其他市場例如日韓，甚至比東南亞市場更慢，過去三年在旅遊限制下，其他零售物業市場包括內地都在進步，不斷推出新景點及品牌吸引本地及海外遊客。我們不能再故步自封，應借鑒內地商場的做法，引入符合現代對於環保和休閒的需求，集合消費娛樂及休閒體驗，在進行租戶組合的商場營運模式之外，發展商可嘗試從多角度出發，令商場不再局限於購物，吸引更多潛在的消費群，增添商場的吸引力並維持高人氣。