【實例拆解】醫管局員工置業貸款壓力測試及貸款年期計算方法

上篇提到醫管局員工置業貸款的操作原理以及貸款息率計算方法。醫管局的貸款按息可低至1厘的確很吸引，但由於醫管局計劃的鎖息上限是以6厘去計算，會令到壓力測試時，計算是以6厘加2厘，即是8厘去計算，入息要求或會更嚴謹。同時由於年期限制較銀行按揭一般可長達30年為短，每月供款會較高。

 

我們先解釋入息計算的部分，由於醫管局計劃於銀行眼中如二按般去作計算，一旦二按比例高於樓價的20%，貸款人每月供款不能多於每月入息的45%，同時於壓力測試，摸擬加息2厘之下的供款不能多於入息的55%。較一般沒有二按計劃的入息要求高5%。舉例，如果一個40歲的醫管局員工，購入500萬元一手自住物業，於銀行做頭按50萬元(按10%)，然後由醫管局二按350萬元(按70%)，在沒有其他供款或擔保貸款之下，該員工於每月入息要有約6萬元，才能通過銀行的要求。(見圖1)較於銀行做按揭的入息要求多約2.2萬元。

 

同時亦要留意，醫管局計劃年期最長只有20年，而確實貸款年期是按退休年齡去計算，例如2015年6月前入職的員工，退休年齡為60歲，而貸款人本身的年齡已經50歲，那麼醫管局貸款部分的年期最長便是10年(60-50)，如若是較遲入職，退休年齡為65歲的員工，則可以用65去減本身年齡。

 

由於醫管局貸款部份的供款年期短了，所以每月供款會較一般銀行做30年為多，以圖1 的例子，每月供款要2.16萬元，較於銀行做一按80%，每月供款多3,308元，但全期利息開支則會少約100萬元。同時可以節少到約8.6萬元的按揭保費開支。(見圖2)另外，亦要考慮選用了醫管局貸款的話便不再享有其他員工住屋補貼。而在計算按揭現金回贈時，亦只會計算銀行頭按部分的貸款金額。

 

綜括來說醫管局計劃，於一個月拆息低於2.45厘時，實際按息僅1厘時，便會比銀行的按揭計劃吸引。另外，如計劃購入的物業售價，可做按揭金額已超出一般按揭保險90%按揭限制時，醫管局計劃也發揮到作用，例如購入1500萬元的物業，做按揭保險最高貸款只有960萬元(64%)，但如醫管局計劃，便可以先向銀行做750萬元頭按，再向醫管局做600萬元按揭，合共可借1,350萬元(90%)。由於不同入職年份，按揭成數下，計算出的結果也有差異，建議如不太清楚如何計算才是最切合自己需要及最優惠的話，可找專業人士協助分析及計算。

(圖1)

假設樓價 500萬元	頭按 (10%)	二按 (70%)	總額
貸款額	50萬元	350萬元	400萬元
年期	30年	20年	/
實際按息	3.5%	3%	/
月供	$2,245.2	$19,410.9	$21,656
入息要求	$60,711.7
全期利息開支	30.8萬元	115.86萬元	146.69萬元

(圖2)

假設樓價500萬元	80%按揭
貸款額	400萬元
年期	30年
實際按息	3.5%
月供	$18,348
壓力測試下入息要求	$38,666
按揭保費開支	8.6萬元
全期利息開支	251.93萬元

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