放寬措施真的能激活樓市嗎？

自從金管局於月初宣布逾13年來首次放寬住宅物業按揭成數，普遍認為將有助提速資金流，增加個別板塊(中價樓)的成交量，繼而激活換樓鏈，令整體樓市受惠。將近兩星期過去了，似乎未見預期驅動力。那麼，放寬措施真的能激活樓市嗎？

按常理，放寬按揭成數變相增加準買家的購買力，因為首期比例下降的背景下，相等如推高其自身購買能力，選擇更多、吸引力更大下理應鼓勵更多人入市，進而增加市場活力，提升流動性。

或許現階段入市信心仍然不足下，稍稍增加購買力並不足以抵銷對後市、對經濟復甦步伐、對息口走勢未明的隱憂。但中長期來看，當息口見頂回落，風險可控下，搭建好的換樓階梯終會有助成交量慢慢提升，2019年的「林鄭plan」，以及2022年的「波叔plan」就是最佳例子。

但從另一角度看，是次放寬措施亦變相加大市場槓桿，因政策鼓勵準買家利用高比例按揭貸款入市，增加借貸人的負債比率，若然經濟不幸出現任何風吹草動，下行調整，又或是利率持續抽升等不利因素導致樓市下跌，勢將令市場波動風險大大增加。所以，準買家入市前務必量力而為，管控好風險，選擇適合自己的財務計劃而非盲目跟從樓市調控節奏。

作者為中原測量師行估價部聯席董事 張世昌先生

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