內部視察對物業估值的重要性

最近，電視台報道關於頂層單位漏水問題，嚴重影響生活居住環境，更揭發當中可能涉及天台僭建問題。此等問題絕對會影響物業估值，故反應在評估物業價值時，對物業進行內部視察更顯得十分重要。

受委託撰寫物業估價報告時，並非所有客人都可以安排內部視察，原因最常見的是物業正在出租而不想打擾租客，測量師只可以憑手上的資料，如平面圖、建築圖或樓契圖則，而判斷物業間隔或狀況，他們需要自行透過假設去評估物業價值。最常見的假設應該是「合理內部狀況」，意思是指內部裝修或狀況並非頂級奢華，亦並非殘舊不堪，該物業適合大部分人所居住。

一般來說，這樣的假設亦有理據，因為估價過程中所參考的成交個案，測量師亦沒有途徑進行內部視察，同樣地需要假設該等物業之內部狀況為合理。

如果對報道中的單位進行估值時，沒有被安排進行內部視察，估計它的估值會比真實價值為高，由此可見內部視察之重要性。如果客人真的未能安排內部視察，亦可考慮選擇提供物業照片作為估價過程中的參考。

作者為中原測量師行聯席董事 (專業估價)吳庭琛先生

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