銀行以新盤「淨價」計算可造按揭金額

很多時新盤的「合約價」已因應買家選擇的付款辦法而扣減了有關形形式式的樓價折扣金額，例如售價是$800萬，買家選用即供付款方法可享樓價折扣5%，發展商再以不同名目的優惠提供額外樓價折扣合共15%，折扣後「合約價」便為$680萬；但銀行並非就一定以「合約價」計算可造按揭金額，而是會參考有關合約和價單內容，以瞭解買家會取得多少回贈、補貼或優惠，以便於「合約價」再扣除回贈優惠等同價值之金額後得出「淨價」，以「淨價」計算可造按揭金額。例如上述「合約價」為$680萬，買家可造6成按揭又或透過按保計劃申請9成按揭，但涉及計算後之回贈金額達成交價之3%即$20.4萬，扣減$20.4萬後之「淨價」便由$680萬降至$659.6萬，6成按揭之可造貸款額便由$408萬降至$395.76萬。

而在發展商的回贈項目當中，有些屬於成交後回贈予買家的固定金額，但有部份是屬於附帶不同條件或準則的回贈優惠，又或屬於有選擇性，未必可完全確定買家是否會於成交後取得有關回贈，或未必可確定回贈金額，那麼銀行會如何處理這些回贈項目? 事實上，現時銀行對於新盤提供的回贈或優惠的計算方法不盡相同。

舉例說明，例如新盤提供按揭利息保障優惠，在3年內若然按息高於某個水平，買家可每年申請利息補貼，補貼上限總共為樓價1%。雖然這個回贈有不確定性，因未可確定未來3年的息率水平，亦未可確定買家是否可獲足樓價1%作為補貼，銀行在行政計算上未可預計上述，有部份銀行的做法是扣減所有可能涉及之回贈/補貼，故此會直接扣減樓價1%，亦有銀行按情況個別評估，估算一個認為合理的扣減金額。下期再舉例說明其他情況。