銀行以「合約價」計算是否超出按保樓價上限

上期提及有關銀行按揭現金回贈的計算方式，而但凡現金回贈超過住宅按揭貸款額的1%，銀行在計算按揭成數時，必須在按揭貸款額扣減整筆回贈金額，即是實質可借按揭金額會因而減少。這項措施自2005年2月28日後至今一直維持，舉一例子，買家為一個樓價$700萬的單位申請9成按揭，假設銀行提供2.6%現金回贈，回贈金額為$109,200 (金額以6成按揭上限計算，詳情可參閱本欄上期撰文)，實質可借金額由$630萬扣減$109,200降至$619.08萬。雖然現金回贈可彌補借少了的借貸額，但由於現金回贈在完成交易後才發放，故此買家需要先自行增加首期，對於資金安排較緊絀的用家需特別留意此點是否可行。

發展商提供的新盤優惠名目甚多，但大致上分為兩種提供優惠方式，一是直接在樓價扣減折扣或優惠等同金額，二是完成交易後才予以回贈或優惠。很多時，新盤或提供不同名目的樓價折扣、利息或費用補貼，有關優惠以樓價某個百分比的折扣減在售價上，故此最終寫在合約上的價錢(“合約價”)往往低於售價。若需申請按揭保險計劃的買家可留意，銀行以「合約價」去評估物業是否符合申請資格，例如有否超出樓價上限，而並非以價單中的售價去計算，例如物業在價單上的售價是$1,100萬，超過可借足9成按揭的樓價上限$1,000萬，但由於扣減折扣後的合約價為$930萬，買家可透過按保申請借足9成按揭。

「合約價」或未完全反映所有發展商提供的樓價優惠，例如未包括一些交易後才提供之回贈，有時市場上或會將回贈金額一併扣減後，計出一個「光豬價」供買家參考，但留意，銀行以合約上的價錢即「合約價」去衡量個案是否符合按保樓價上限，這不論「合約價」是否已屬「光豬價」。按上述例子，若買家仍可於完成交易後獲提供回贈或補貼，儘管回贈金額未在「合約價」上反映，銀行仍會以「合約價」評估按保資格；但留意，這只是用作評估按保準則下之可造按揭成數，但實質可造按揭金額則以扣除所有折扣及回贈的淨價計算。下期再談及銀行在這方面的做法。