甄選租客勿馬虎 防凶宅危機

最近復活節期間，有一套港產片上映，故事內容大概講述一個住宅大廈內發現屍體，故事中的業主擔心物業價格因此下跌，於是合力想盡辦法把屍體從大廈搬走。電影說故事算是黑色幽默的手法，用看似很瘋狂的行為，諷刺香港社會對追求物業的價值觀。

雖然電影故事內容有誇張及瘋狂之處，但當中就「凶宅」的描述也不無道理。電影中的主角擔心報警之後，大廈名稱、座數甚至樓層將有機會被媒體報道，一旦被標籤成為「凶宅」，物業在市場上就難以出售，樓價亦受影響下跌30%，而且銀行亦較難批出按揭，就算批出亦未能借得高成數按揭。另外除了涉事的單位之外，同層甚至附近的單位價值亦受影響。香港人窮一生的積蓄購入物業，如果價值受到影響也不怪得會令人瘋狂。

 

凶宅沒明確定義 沒官方記錄

現行法例上其實沒有就「凶宅」作出定義，就常理理解如果物業發生命案，涉案單位自然成為凶宅。但有些情況則難以判斷，例如單位住戶跳樓自殺，究竟是跳出的地方、跌下的地方、還是居住的地方算是凶宅？這些都是沒有明確的定義，不需要在土地註冊處登記，亦沒有官方的機構記錄下來。

《地產代理條例》規定下，並未有要求物業代理必須訂明物業是否「凶宅」，不過根據地產代理監管局的《操守守則》，物業代理必須盡一切努力去查證客戶的查詢，所以當客戶查詢物業是否發生命案時，代理亦有責任去盡力查證。因此物業代理一般會向物業業主查證，然後再查看媒體報道，一些非官方的凶宅資料庫，甚至向管理處查詢。

相反的情況，當自己的物業被標籤為「凶宅」的時候，因為市場上沒有一個官方的資料庫，萬一被錯誤記錄，實在沒有什麼方法「洗底」。筆者遇過一個個案，客戶購入物業自住多年，當初購入的價錢亦合理，銀行按揭亦順利批出，但最近打算放售物業的時候，被代理告知系統內記錄該單位為「凶宅」。客戶堅信自己的物業沒有發生過命案，但根據不同報章報道間接顯示了大廈的樓層及座數。這個個案很難判斷誰是誰非，但對該物業的買賣做成一定影響。

投資物業其中的目的就是希望物業價值可以提升，如果把物業出租亦會面對以上風險，所以在甄選租客的過程絕對不能馬虎，如果找到一個固定的好租客亦應該盡量保留。不幸的事件沒有人希望發生，就算做足甄選租客的工夫，也難保不會出現意外，作為業主亦可以定期與租客保持良好溝通，了解租客的需要，以及物業的使用情況，可以避免風險發生。

 

作者為中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生

__________________