減印花稅哪類人受惠？ (上)

上期提及政府在新一份《財政預算案》公佈調整物業從價印花稅(第二標準稅率)稅階，當中以中小型住宅單位的首置買家為主要受惠人士，除了上車用家，作價低於$1,000萬並以從價印花稅(第二標準稅率)繳付稅項的所有人士亦因此受惠，包括中低價工商舖物業、車位及近親轉讓或夫婦除名俗稱甩名轉讓。由於政府於已撤銷非住宅物業雙倍印花稅，入市工商舖及車位的印花稅開支大幅降低，與住宅首置印花稅率相同，加上非住宅物業不受限於額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)，在現時樓市氣氛向好下，市場預期有關措施可推動買家入市或投資中細價工商舖單位及車位。

調整後享有$100超低印花稅率的物業價格由不超於$200萬擴至$300萬，$200萬以上至$300萬單位的印花稅減幅最大，$300萬單位的首置住宅及非住宅印花稅由調整前之$4.5萬(1.5%)減少99.8%至$100。而$1,000萬以下單位的有關印花稅率亦受惠調低，例如$600萬物業印花稅由3%降至2.25%，支出減少$45,000，900萬物業首置印花稅由3.75%降至3%，支出減少$67,500。

事實上，基於非住宅物業具有稅制優勢，早年已有不少住宅物業投資者嘗試轉投工商舖市場尋寶，隨着本港全面通關及全面取消防疫措施，工商舖市道已見回暖，加上印花稅降低，千萬元以下之新型工貿大廈及工作室率先受到市場關注。近年銀行提供的工商舖按息與住宅拉近，現時工商舖按息處於3厘多水平，個別銀行之P按低至P-2.45%(P:5.875%)，實際息率3.425%。至於H按大致上已觸及以P按為基準之封頂息率，實際息率主要介乎3.525%至3.725%。不過，有別於住宅按揭，銀行大多不會為工商舖按揭提供現金回贈及按揭存款相連戶口，僅個別銀行可提供現金回贈高達貸款額0.5%及兼享高存息戶口，同家可按自身需要與銀行批出之按息、優惠、按揭金額、罰息期等條款一併衡量。

另一個受惠於印花稅調低的類別是車位，事實上，近月市場氣氛轉好亦早已帶動入場門檻較低的車位買賣上升，今年2月份車位買賣註冊宗數增加31%，數字並未反映印花稅調整後之情況。車位市場亦直接受惠於印花稅調整，市場上逾9成車位屬於$300萬以下，投資車位近乎沒什麼印花稅成本，大部份只需定額$100，現時享有超低印花稅的車位選擇亦增多了，由$200萬以下擴至$300萬以下，預期對車位交投有推動作用。獨立車位的按揭息率一般稍遜於住宅，但銀行現時樓按取態積極，個別銀行的車位息率低至P-2.15% (P:5.625%)，實際息率為3.475%，與二手住宅按息相若；按揭成數高達5成，還款期長達15年，較住宅按揭年期可長達30年為短。