憧憬北水南湧 2023年樓市下半年有望轉勢

2022年香港住宅市場處於下行週期，在加息、股市波動和本地經濟疲弱的背景下，住宅成交量和印花稅收入均創下自2014年以來的新低。 政府數據顯示， 2022全年共錄得 45,050 宗住宅交易，按年下跌 39.4%。2022 年三大住宅辣稅 – 包括額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及從價印花稅(DSD) – 交投量共錄約2,972 宗，按年下跌 41.9%。 辣稅收益總數約59.4 億港元，對比2021年的129.48億，按年減少70.04億，跌幅約54.1%。

去年樓市市況雖然低迷，但隨著香港加速與中國內地和世界其他地區重新開放，更多專業人士和外籍人士返回香港，也有不少內地客及新香港人重投樓市，為豪宅市場帶來刺激作用。這可以從近期一些引人注目的超級豪宅交易反映出來。一月時，一個位於渣甸山白建時道皇第 (Dukes Place) 的特色戶以 2.871億港元或呎價近7萬元售出; 九龍站天璽在二月時以招標形式售出1伙四房單位，面積1574方呎，成交金額約1.319億，呎價83,800元，成交呎價創項目新高。根據一手成交紀錄冊統計，年初至今樓價3,000萬元以上的新盤大額成交達108宗，總樓價超過72億元，與去年第四季比較，急升64%，平均伙售價逾6,700萬元。可見在通關效應下，具實力買家入市意欲明顯上升。

財政司司長陳茂波剛剛在最新一份財政預算案公布調整物業從價印花稅（第二標準稅率）稅階，以減輕首置人士及一般家庭的入市負擔，將有助帶動住宅市場交投量回升，特別是1,000萬元以下的中小型單位。最近美國加息幅度進一步緩和，加上內地與香港復常通關，市場憧憬「北水南湧」，不論宏觀經濟或整體住宅市場氣氛將會轉好，樓市信心增強。筆者預計，發展商將採取更積極的方式，通過提供各種激勵措施來吸引潛在買家購買新盤，預料今年成交量將上漲。不過，由於未出售的新盤貨尾多，加上業主忙於「去庫存」，筆者認為，樓價要到2023年下半年才有望出現明顯改善。