樓價跌幅直逼15%

最近筆者遇到親戚朋友時，被考起最多的問題就是「我層樓跌了多少？」香港自從經歷年內第二次加息後，樓市已逐漸形成其明確的下行趨勢，就算部分業內人士都指出加息只是其中一個影響樓市發展的因素，但預期美國加息步伐未停，銀行資金成本壓力下，本港仍有機會跟隨加息0.125厘至0.25厘不等，息魔陰霾仍然籠罩樓市，還未計及通關進程、防疫措施放寬時間表、經濟復甦表現等因素，綜觀樓市短期仍會繼續尋底，但真的如學者說全年跌15%嗎？

先分析一下數據，以中原城市領先指數來作簡單對比，指數最新報164.91(至10月30日)，錄連跌4周，10月累跌接近3.3%，相比今年初報186.19(至1月2日)，整體跌幅約11.4%。若以戶型分析，大單位跌幅只有約7.7%，而中小型單位則跌約12.2%，後者明顯跌勢較急且持續。再以差餉物業估價署私人住宅樓價指數(所有類別)輔助分析，9月份最新報362.1，連跌4個月，錄逾三年半新低，相比今年1月報390.8，整體跌約7.3%，還未計算10月之市況。兩項權威指數都如實反映過去9至10個月樓市已下調約8%至12%，預期跌勢持續下，相信年底埋單計，全年樓價整體跌幅應達10%至15%。

若嫌解讀指數太抽象太離地，用指標屋苑真實成交價來分析亦簡單易明。可是地產報道有時或會有太多嘩眾取寵的標題容易令讀者混淆，筆者嘗試單純從物業估價角度來客觀分析。以沙田第一城最膾灸人口的395方呎則王上車盤計，上月成交均價已跌至約470萬元，相比今年1月時均價約550萬元，下跌幅度接近一成半。

再以太古城675方呎兩房則作為比較基準，上月成交均價約980萬元，較年初1月時均價約1,100萬元，亦下跌超過一成。兩者都如實反映了過去10個月市場成交價已確實下跌超過一成了，預期普遍業主持續割價操作，全年實際跌幅將毫無懸念地直逼15%。

作者為中原測量師行聯席董事(估價部)張世昌先生

__________________