做了保單融資，按揭審批有影響？
日期：2022-09-06
近兩年保費融資愈來愈流行，原理上與買樓做按揭相近，例如，假設買入500萬元的保單，把這份保單抵押給銀行，客戶只需付約100萬元的「首期」，餘下400萬元由銀行出資。這方法下可以最低成本，槓桿出大額保障或回報。不過，筆者早前都提醒過，這類操作其實都是貸款的一種，部分銀行會把這筆貸款註入信貸報告中，如日後買樓做按揭，銀行會如何計算申請人的尚餘貸款能力呢？
現時市面上大部分保單融資產品是還息不還本，不過當置業做按揭時，部分銀行會假設客戶要同時償還本金去重估客戶每月供款，再要進行壓力測試。更有部分銀行會視保單融資貸款為「透支」(OD line)去計算，由於保單融資金額一般都過百萬元，不論銀行是以供息兼供本或是OD line去計算客戶還款能力的話，絕對會影響到按揭審批。
舉例，假設保單融資金額為400萬元，年期10年，客戶每月供息不供本，支出只是約7千元，但如銀行計算其連同本金的供款，並加上壓力測試，每月還款便會升至逾4.3萬元。這情況下，單計保單融資部分，客戶每月入息要有逾7.2萬元才足夠，也即是客戶除非月入高於10萬元，否則都難以再做樓按貸款。
不過，以上計算方法，只是個別銀行的做法，不少銀行只會計客戶實際供息部分的供款開支，而我們亦協助不少做了保單融資的客戶，順利批出銀行按揭，息率及年期皆沒有受保單融資所影響。另外，亦有部分銀行不會把保單融資金額註入信貸報告，如不太確定如何計算，建議在做決定前先找專業人士做評估便更放心。
