蝕讓非價跌原因

蝕讓物業推動樓價下跌，沒有太多理據支持。相反，樓價下跌，推動物業蝕讓的情況，卻是成立的。兩者因果關係，不能顛倒。而一般理解，正是顛倒兩者的關係，明顯受到傳媒的誤導。

近日樓價明顯向下，又適逢蝕讓個案增加，讓人錯誤理解為蝕讓推低樓價，事實卻非如此。是否蝕讓，買入價才是決定性因素，并非賣出價。蝕讓個案絕大部分是2018年後高價買入物業的，遇上今年樓價下跌，被迫蝕讓。相反，如果於2018年前買入物業，今天樓價下調仍然獲利，只不過獲利減少。

樓價下調，催生蝕讓，并非蝕讓催生樓價下跌。同樣面對樓價下調，有人賺蝕，有人賺錢，視乎業主何時買入物業。即高價買入，蝕讓機會大增。相反低價買入，獲利機會仍高。

又有一種錯誤理解，蝕讓的幅度擴大，才是推低樓價的主因。賺價擴大，是推高樓價的動力。事實上，事情總是相反的。蝕讓的小業主，議價困難，因爲小業主寸土必爭，以較少損失。相反，有大幅賺價在手的，議價相對容易，略減一些，仍然有利可圖。所以，獲利在手的業主，較容易接受削價出售。相反蝕讓的業主，難再讓步。推動樓價跌幅擴大的，通常是有賺價的買賣，并非蝕讓的買賣。