息率趨勢 改變投資物業意慾

日出康城站「凱柏峰II」出售日，港鐵物業及國際業務總監鄧智輝(右三)親自到場與項目發展商信和執行董事田兆源(左三)和嘉華國際營業及市場策劃總監（香港地產）温偉明(右一)一齊為項目打氣。

本月一手物業銷售宗數至今只得500餘宗，遠遠落後於預期，發展商在第二季的銷售安排明言會採用進取及積極態度，務求爭取最大的銷售成績，無論在放售單位數量及訂價都盡量因應客戶需求而安排，宣傳推廣的力度更是落重手，可惜成績未能如過往新盤般的能有極速賣斷市的情景。雖然有些項目在銷售首天的能沽出7成單出或即日沽清，但也有不少開售單位只能沽出40%至50%，遠遠低於發展商期望，反映市場買家的觀望態度。

在加息趨勢下，投資者開始考慮資金投放的配置比例，不少分析指香港過往20年樓市升不停，當中最大原因是低息環境因素，住客供樓比租樓更平，作為投資者投放了首期後，每月租金便足夠供銀行貸款而且仍有餘額賺，而當中供款內更有不少比例是屬於本金歸還，可見買樓收租是多好的投資，除此之外，隨著樓價上升，賺息賺本賺上升增長，有誰不想買樓？

可是自從美國加息週期開始後，大家開始重新思考，未來投資市場的改變，投資物業的回報並沒有以往的穩賺，所以近期物業交投活躍程度大大降低，尤其是一手市場，發展商在此階段的項目，地皮都是五年前購買的高價地，加上近年的物料價，人工薪金捷捷上升，整個發展成本不菲，售價即使薄利也下不來，市區平均呎價需要$23,000才可打和，新界區也要$17,000至$18,000，故此明明見到買家減少，也不能大減價創造銷情。

經過一個月的難賣期，開始有新盤開出部分吸引價挑動買家購買心態，雖然未見熱潮，卻也已經推動了二手業主的降價行動，在剛過去週末，我們市區$900萬至$1,200萬二手交投明顯增量，部份業主願意減價5%至8%，都是原區居民換樓，一買一賣，由用家主導，按照此情況來看7月樓市的活動，二手交投會較一手更有力。