加息壓頂，二手買家觀望

資深金融人陸庭龍(左一)在電台節目中與恒基物業代理營業(二)部總經理韓家輝(左二)、節目主持人林潔瑩(右一)及筆者(右二)探討息口因素、走勢與樓市關係。

 

 

本星期二手吹冷風，氣壓低企，睇樓人次雖然沒有明顯大跌，但購買熱力不足，旺市時買家會要求不斷睇單位，一次出動，要盡覽市場存在的盤口，想盡快落實自己的購買行動；踏入六月，睇樓量相對五月並不是少很多，分別在於睇一手新樓及二手的分佈。自從疫症隔離政策逐步開放，發展商無秩序搶攻市場，大家急速推盤，即使是同一品牌，也是每星期一盤，以前月月有盤賣，已經夠快速夠新鮮，這兩個月，有時期三天一個新花樣，每當有一個全新盤登場，由上樓書、開示範單位、開價、出銷安排、到銷售日，同區或相近樓價的一手盤，便會推出新優惠或新單位去湊熱鬧，一併拉動新客；使到在市場走動的買家，一般都會被地產代理帶去先參觀新盤，這個情況令二手市場的睇樓數字下跌是重要因素。

 

一般情況，如果當區有新盤出現，必定為二手市場造成影響，如果發展商開價搶客，二手必定冰封，單獨業主沒有能力與要大量出貨的發展商搶客，不過如果發展商求價不求量，開出較二手市場價高的定價，便有利一些急需賣樓的業主出貨，今時今日發展商開價，一般都看齊二手價格，唯獨是他們的價錢包括不少室內全新設計配套，用料上乘新款，會所配套更是五花八門，吸引力肯定優勝。

 

可是，大部份都是處於樓花期，等候入伙時間由16個月至24個月不等，最高更可長達30個月摟花期，對於置業為一個投資保障或是未有急需用的買家來說，可能樓花不重要，但是為解決住屋需要的買家則不合用了，所以即使新盤有千般好，需要現樓使用的買家始終要在二手市場尋找合適單位；因此，發展商定價政策，一定對當區二手市場造成影響，如果開價較二手市價低，便會逼使二手業主要面對現實價格，反之若開出高價，即時令業主心雄提價，讓原本在議價的談判難度加大。通常這個情況之下，買家都不甘心追價，故此往往一手市場熱鬧時，二手成交量便會有放緩跡象，一般成交增加，是在開價前加快，因為想賣業主怕被一手搶客，急需要樓買家怕加價，皆有助互相要落實的決心，成事便快。 

 

本星期，有議息議程期待，買家觀望氣氛甚重，成交慢，即使在百花盛放的一手市場，客量也不見澎湃，太多盤分散客量，難見數量大賣的新盤，綜觀一手宗數成交量並不差，只是各自各有客，未能獨霸市場。