首季樓價回軟3% 不宜看淡

美國聯儲局宣佈加息0.25厘，加息週期開始。加上近期充斥不利因素，預計今年首季本港樓價會回軟3%。聯儲局主席鮑威爾預計，美國通脹將保持高水平至年中，下半年會回落到2%。通脹回落之時，加息壓力減輕，樓市不宜看淡！

 

聯儲局3年多以來首次加息0.25厘，聯儲局繼續上調聯邦基金利率目標範圍是合適的，預料通脹率將恢復到2%的目標。

 

鮑威爾指出，俄羅斯與烏克蘭戰事，影響高度不確定，可能令通脹進一步上升及影響經濟。局方對美國高通脹及烏克蘭戰爭的憂慮，蓋過了新冠病毒大流行的風險。

 

聯儲局預料今年底利率將升至1.75厘至2厘，委員的預測中值為1.9厘，意味今年餘下每次會議都可能加息。預計2024年底利率為2.8厘，長期預測降至2.4厘。筆者認為仍算低息環境，有利供樓。

 

聯儲局資產負債表接近9萬億美元，鮑威爾表示，最快可能5月會宣佈縮表，現在正敲定有關細節，數週內公佈的會議紀錄將披露更多詳情。他稱，縮表會採取與上一輪週期類似框架做法，但會以更快速度及更早縮表。

 

聯儲局將今年美國經濟增長由上次估計增長4%，向下修訂至增長2.8%。明年及後年經濟增長預測維持2.2%和2%。聯儲局維持失業率今明兩年都是3.5%的預測不變。從上述數數顯示，聯儲局並不鷹派，加息不會過份進取，對投資市場的股市及樓市無大礙。

 

本港資金相當充裕下，筆者認為本港銀行未必跟隨加息，對樓市影響不大。樓市及股市等投資市場均受加息及各利不利因素影響，但近期各地股市均大上大落，難以捉摸。

 

樓市是適合穩健的長線投資者參與，住屋物業又有居住的實際用途，能夠解決市民住屋問題，是不俗的投資工具。單是這次美國加息因素，相信對本港物業市場影響輕微，但長遠還看是否一如聯儲局所述，於5月縮表，年內加息7次。假如本港銀行緊隨美國加息步伐的話，本港物業市場才會受影響。不過，回顧對上一次美國加息於2018年，香港只跟美國加息一次0.25厘，年內中原城市領先指數 CCL 不跌反升，年內樓價升幅3.8%。