按揭計漏這些貸款 隨時過唔到壓測
日期：2022-03-25
置業人士向銀行申請按揭時，除了要用每月入息來計算供款佔收入比率、以及評估加息三厘後的供款能力，以進行壓力測試(供款佔入息60%以下)外，如果上車客入讀大專院校時借取的學生貸款尚未還清，又或是另有稅貸、汽車貸款或私人貸款正在償還，其按揭申請便會受影響。假如置業人士的月入本來只是剛足夠通過壓力測試，但卻有另一筆需要定期償還的貸款，恐怕其按揭申請會被連累。
當準業主買樓時簽下臨時買賣合約，並向銀行申請按揭，銀行便會向環聯資訊有限公司(TU)查詢申請人的信貸報告，作審批之用，信貸報告會顯示申請人於各大銀行及財務機構的戶口及信用卡情況，如果申請人有向相關機構借取稅貸、車貸或私人貸款，其信用狀況及每月還款狀況便會清楚顯示於報告內，讓銀行將其收入扣除相關支出後，計算供款與入息比率及進行壓力測試。
按揭申請人是有責任向銀行主動申報學生貸款情況，讓銀行把這項供款計算在內。
不過，要注意的是，由於學生貸款是向勞工及福利局轄下的學生資助處申請，與私人貸款不同，它不會在TU的信貸評級報告中顯示，自然亦不會計入每月供款與入息比例及壓力測試之中。理論上，除非銀行主動調查，否則不會知悉按揭申請人是否有學生貸款需要償還，亦不會把相關支出計算在按揭每月供款中。然而，按揭申請人是有責任向銀行主動申報相關情況，讓銀行把這項供款計算在內。
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保費融資借貸不容忽視
由於學生貸款的還款期可長達15年，假設一名22歲的大學畢業生借了20萬元，並選用最長時間的還款方法，這筆債務將伴隨他直至37歲。如他在30歲時希望成家立室，屆時仍然有接近一半的學生貸款未還清。若他在買樓時的供款預算計得太盡，又忽略了自身所需償還的其他各種貸款，其按揭申請隨時失預算。
此外，近年流行的保費融資，當中涉及向銀行借貸，需要定期還息，這些還款也是借貸的一部分。若準業主在買樓前有保費融資，便要留意相關還款也要從月入中扣除，才作計算壓力測試。反之，如已成功批核按揭，才造保費融資等涉及借貸的投資活動，則不會對已批核的按揭構成影響。
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車貸或私人貸款均影響按揭審批
打個比喻，假設一名上車客打算購入600萬元的物業，並借取九成按揭即540萬元，他月薪5.6萬元、以2.5%年利率供款25年、按保一次過支付，不用計入按揭貸款計算，月供約24,226元，而加息三厘後的壓力測試供款為33,161元，每月最低入息要求為55,268元，可勉強過關。然而，如果這名申請人每月尚有1,000元學生貸款、車貸或私人貸款要償還，當把這些供款計算在壓測內，每月按揭供款便佔他的實質收入超過六成，這恐怕會影響到他的置業大計了。
因此，在簽訂臨約及申請按揭前，務必重新檢視個人各項借貸將況，以免計錯數影響上車計劃。
