【說樓解按】善用按保「財爺PLAN」轉走發展商按揭免捱貴息

由發展商8成按揭轉按至銀行，若非選用高成數按保，按揭成數僅 5成至6成，除非樓價已明顯上升，否則業主需補回幾成首期差額才可轉按至銀行。若透過按保轉按，按揭成數可高達8成，但在財爺 PLAN 推出前，按保適用範圍限於樓價$1,000萬以下，現時樓價上限提高至$1,920萬，新盤業主可有較大機會透過按保轉走發展商按揭。

財爺 PLAN推出後，3月份轉按申請明顯增加，當中有不少是透過按保轉走發展商按揭又或利息較高的財務計劃，申請人大多是供款能力高但首期末夠充裕的用家，財爺 PLAN 確實亦對這些業主帶來實質幫助。以一個案為例，買家於三年前以$1,250萬元買入一個新盤單位，選用了發展商8成一按上會，首三年按息 2.5%，現時期滿按息跳升至P即5%，每月供款由$44,862 急增至 $56,901，希望透過按保轉按至銀行。有關單位現時估值升至$1,350萬，業主之按揭餘額為$910萬，若轉按至銀行申請一般按揭，按揭成數限於5成，需補回首期差額約$235萬，難度甚高，現則可透過財爺 PLAN申請轉按，貸款上限高達$960萬，故此業主可透過按保借足$910萬按揭餘額，按揭成數由50%提高至67%。轉按後，業主現時之供樓利息由P利率(現為5%)降至全期H+1.3%(現約1.59%)，每月供款由$56,901大幅減至$41,450，利息大減68%，供樓擔子得以大大減輕。

銀行以當前估值計算轉按之按揭成數，故需瞭解現時單位估值變化有否影響可造按揭金額。例如買家於三年前以$1,150萬買入新盤單位，現時單位已升值至$1,270 萬，按保成數便不再以樓價$1,200萬以下之準則計算，即並非高達8成，而是按照現值超出$1,200萬計算，按揭額上限高達$960萬，即按揭成數高達75.6%；但留意，由於轉按不可涉及套現，實際貸款金額仍不可多於現有按揭餘額。