千萬居屋王疫市能否企穩？富榮花園估值跌穿1000萬

以前住公屋會被戲稱為「屋邨仔、屋邨妹」，但近十幾年樓價有升無跌，大家的價值觀亦有所轉變；月付千多元租金就有瓦遮頭的公屋住戶，變成贏在起跑線的幸運人士，租金低儲夠錢又可用公屋換綠表抽新居屋、綠置居或買二手居屋，樓價平一截又有政府擔保，相比花幾百萬買不足200呎新盤劏房的業主，絕對住得更加舒適。 

 

近年樓價急升帶動居屋身價上升，加上白居二在2018年恒常化，居屋成交量已連升3年，帶契居屋業主身家大漲。2021年，居屋二手成交多達6,958宗，按年大增41%，創出十年新高；整體成交金額更升43%、達372.57億元，更創下1996年有紀錄以來新高，平均每宗成交價高達535萬。去年更有6宗千萬居屋成交，改寫十大居屋身價榜，居屋王由樂富富強苑於去年5月，以1,100萬打破鰂魚涌康山花園1,088.8萬的紀錄，一舉成為全港最貴居屋。 

 

雖然冠軍寶座被奪，但康山花園以5宗破千萬成交入榜成為大贏家，大角咀富榮花園亦有4宗成交上榜，而香港仔雅濤閣去年7月，以1,065萬首度入榜進佔殿軍。究竟四大千萬居屋盤有何秘密武器，今年又是否有力再創新高? 

1. 樂富富強苑 

 

全盤6座的富強苑，樓齡介乎29至31年之間，共提供1,370伙，實用面積由402至645呎，補價折扣率由28至49%不等。榮登全港最貴居屋的單位在E座，屬最大的3房間隔，實用645呎；由於單位為鳳凰樓層，且屬單邊，一邊望向聯合道公園及九龍塘市景，另一邊則遠眺山景，景觀開揚加上開則四正，造就破紀錄成交。 

 

富強苑最大優勢是鄰近港鐵樂富站，與超級轉車站鑽山石僅距兩站，交通網絡便利之餘人流又不會逼爆。區內有領展旗下大型商場樂富廣場，食肆、超市、街市一應俱全。雖然居屋不似私樓設會所，但由富強苑步行數分鐘，即可到達聯合道公園、樂富公園或摩士公園，平日不少人愛在此晨運及跑步，公園內分別設有網球場、足球場、山坡步道及體育館等康體設施。

金匯地產分行經理梁永基指，富強苑交通方便，居住環境理想，業主都傾向自住，現時自由及居二市場放盤分別7及15個。自由場放盤兩房叫價由598至710萬元，三房則由800至1,100萬元；第二市場兩房叫價則由490至660萬元，三房介乎550至900萬元之間。梁永基表示，富強苑樓齡較舊，綠表按揭首期高達40%，供款年期僅13至15年，對綠表客來說較難負擔；相反自由市場則有區內分支家庭追捧。不過，近月因疫情影響民生經濟，買賣雙方都較為觀望，他估計要待新居屋塵埃落定，以及經濟復蘇後，成交才有所突破。

2. 鰂魚涌康山花園 

 

私人參建居屋康山花園，是唯一港鐵上蓋居屋，為藍籌屋苑康怡花園第2期發展項目，坊間認為兩者質素接近。去年康山花園共錄4宗千萬成交，其中8座中層F室，592呎3房間隔，以1088.8萬元賣出，打破2020年中同類單位1,065萬元舊紀錄，呎價近$18,400，位列居屋身價王亞軍。 

 

康山花園1987年入伙至今35年，10座共2,180伙，實用面積由431至592呎，補價折扣率由33至51%不等。地理上，康山花園夾在兩大藍籌盤太古城及康怡中間，雖然景觀不及兩者開揚，但卻盡用兩個大型商場—太古城中心及康怡廣場，開餐、購物應有盡有；步行10分鐘內能到達鰂魚涌市政大樓及鰂魚涌公園，康體設施齊全。交通選擇除港鐵太古站外，對出的英皇道有多條巴士、小巴綫及電車站，方便程度爆燈。不過，康山花園開則為鑽石廳，三房戶細房及兩房戶廚房均呈鑽石形，傢俬擺位要花更多功夫，未必人人喜歡。 

 

康山花園現時有50餘個放盤，由於樓齡高已補價單位較多，自由場放盤量有38個，兩房叫價由710至948萬元，三房則由940至1,150萬元；第二市場放盤則只有16個，兩房叫價由480至630萬元，三房介乎698至800萬元之間。中原地產首席分區經理楊文傑表示，康山花園樓價較康怡花園有10% 折讓，外貌質素又接近，對區內上車客有一定吸引力，造就屋苑近年屢現破頂成交。相反在居二市場因樓齡高，銀行審批按揭要求嚴緊，買家須支付40%首期，還款期亦低於20年，令綠表客較難預算，寧願跨區揀樓齡較新的居屋。

楊文傑指，近期疫情嚴峻下，整體睇樓量大跌，買家轉趨觀望；加上今年新居屋位置理想，綠表客都有意入表大抽奬，預期上半年康山花園成交價量都會橫行，要待第三、四季才有望突破。

3. 大角咀富榮花園 

 

除了富強苑，九龍區另一居屋王非大角咀富榮花園莫屬。位處西九龍填海區的富榮花園樓齡23年，有18座共3,908伙，實用面積由431至592呎，補價折扣率由33至52%。富榮花園早於2018年7月已錄逾千萬成交，17座中層A室，592呎3房單位以1,065萬賣出，震驚市場；紀錄維持近兩年，才被康山花園打破，至今排在第四位。 

 

相比康山花園及富強苑，富榮花園樓齡較新，而且位處新晉豪宅區奧運站，與柏景灣為鄰，附近設有大型商場奧海城，亦有較貼地的富榮商場及海富商場，生活便利。交通上除鄰近奧運站享港鐵優勢，亦有多條巴士前往港九新界多區。雖然富榮花園單位以樓景為主，但亦有部分單位可遠眺油麻地避風塘，而且單位開則方正實用；加上屬於31名校網，有油麻地天主教小學（海泓道）、嘉諾撒聖瑪利學校、循道學校等名校，深受家庭客歡迎，造就九龍居屋王地位。 

 

雖然富榮花園有近4,000伙，但現時只有80多個放盤，當中居二市場佔70個，兩房位叫價560至700萬元，三房由660至890萬；自由市場僅12個放盤，兩房叫價800至920萬元，三房由960至1,100萬元。中原地產分行經理蘇俊賢表示，富榮花園以用家為主，放盤量一向較少，放盤價亦硬淨。他指富榮補價後單位動輒近千萬，而且按揭年期不及私樓長，加上周邊的柏景灣、維港灣等有業主因市況淡靜而減價，與富榮自由市場價相差不遠，相信買家傾向揀選私樓，富榮年內再創新高機會不大。

4. 香港仔雅濤閣 

 

2001年年底入伙的雅濤閣，是港島區樓齡最新的居屋屋苑，屬私人參建居屋，提供4座共1,540伙，實用面積由422至591呎。去年7月，1座極高層A室591呎三房，以1,065萬元成交，呎價高達$18,020，與富榮花園並列居屋王殿軍。雖然自由市場價排第四，但雅濤閣在居二市場是一哥，去年2月1座高層D室3房單位，以875萬於居二市場售出，呎價高達$15,194，至今未被打破。 

 

雅濤閣位於黃竹坑深灣道，前排是樓層較矮的船廠及水警基地，大部分單位坐擁香港仔避風塘廣闊海景。2016年底南港島線通車後，令以往主要靠香港仔隧道出入的隔涉地區大變身；由雅濤閣步行10分鐘內能到達黃竹坑站，交通大幅改善加上無敵海景，造就身價節節上升。不過，雅濤閣欠缺商場配套，食肆商鋪要搭車到香港仔中心；最快要待明年黃竹坑站上蓋大型商場「THE SOUTHSIDE」落成，才能成為交通、配套、景觀皆優的全面居屋王。 

 

樓齡較新的雅濤閣放盤集中在第二市場，佔整體放盤量逾90%，36個放盤中，兩房叫價由580至698萬元，三房由688萬至900萬元；自由市場放盤僅3個，叫價由 1,000至 1,100萬元。中原地產市務經理吳銘烽認為，樓齡新絕對是雅濤閣最大優勢，因仍未過房委擔保期，綠表客首期低至5%，近期查詢按揭年期達23年，買家在首期及供款上較有預算。他指去年8月的千萬成交，原業主早於10年前已完成補地價，但據了解近年兩房補價額達300萬以上，按此推算三房補價額將逾400萬，補價後樓價較海怡半島更貴影響吸引力，相信今年自由市場再創新高機會不大。

吳銘烽估計，今年新居屋抽籤後，將有向隅綠表或白居二客重投居二市場，而明年落成的大型商場「THE SOUTHSIDE」將令雅濤閣看高一線，有望帶動其居二價再創新高。

根據今年3月中的銀行估價，往年的「千萬居屋王」估價大多錄得跌幅，其中屬富榮花園17座中層A室跌幅最大，約跌了9.8%，只有雅濤閣1座高層A室的估價有升幅，升了約5.6%。去年的「千萬居屋王」榜首富強苑E座高層4室的估價輕微下跌，比2021年的 成交價低了50萬元，約跌了4.5%。而亞軍康山花園8座中層F室的估價亦有微微跌幅，季軍康山花園2座高層F室的估價則維持不變。