財爺送彩蛋 拆解放寬按保重點 免中伏

今次財政預算案放寬按保上限的對象，主要是1,000萬至1,920萬元的住宅，當中八及九成高成數按揭上限上調至1,125萬元單位，上限為900萬元(見表一)，而1,125萬至1,200萬元的單位則可承造8成按揭。至於1,200萬至1,920萬元的單位，可承造5成至8成按揭，上限為960萬元，較以往1,000萬元以上住宅只能做五成按揭，按揭額大幅提高。

 

以購買一個1,200萬元為例，放寬按保前的首期需要600萬元，現在僅需240萬元，大減六成。至於本身有600萬元首期者，在放寬按保下可升呢至購買約1,560萬元的單位，按揭成數可做到約六成。

財政預算案放寬按保上限，主要對象是1,000萬至1,920萬元的住宅，為換樓階梯大開綠燈。

由此可見，放寬按保令千萬元物業的上樓階梯大躍進，持有百餘萬元首期的高薪一族，已可躋身千萬元樓行列，而過往首期入場門檻為500萬元以上。

新按保受首置身份限制 換樓客宜先賣後買

不過，放寬按保也不是省油的燈，箇中有不少細節要留意，未必人人能符合高成數按揭要求。首先，放寬按保計劃下的高成數按揭，只限已落成物業，樓花不符合要求。至於對申請人的要求，1,000萬至1,125萬元物業做八至九成按揭，貸款額上限為900萬元者，僅以首置人士為對象，並需要為固定受薪人士。

對於換樓客而言，過往可因應需要，選擇先買後賣或先賣後買的方式。惟在放寬按保後，如計劃購換入1,000萬至1,125萬元單位，並以先買後賣方法，因買入新單位時換樓客仍有樓在身，未能符合首置要求，難以受惠高成數按揭。取而代之，建議這類換樓人士要採取先賣後買的換樓方式，同時可避免12個月內要賣出舊物業退稅的問題，減低不必要的變數。

至於1,125萬元至1,920萬元物業，在放寬按保下則沒有首置及固定受薪方面的特定要求，只要沒有其他按揭在身，符合供款比例上限50%便可。至於有其他按揭在身者，供款入息比率上限須下調至35%至40%。

買千萬樓要月入逾71,000元

此外，過往要購買1,000萬元以上單位，首期為五成即逾500萬元，在放寬按保下只需約100萬元，但從另一角度看按揭貸款額卻大增至約900萬元，意味買家每月供樓成本急增，根據供款比率上限50%的原則，申請人必須為高薪族才符合資格，或者要找來合資格擔保人幫忙。

以購買1,000萬元單位，按揭成數上限90%為例，首期為100萬元，每月供款30,889元，根據按揭供款比率，最低月入要求為71,122元，入息水平要求之高，反映放寬按保對象為高薪一族。

買樓成本不只首期，還有從價印花稅及代理佣金等，當買樓預算以百萬計地增加，總買樓成本亦一闊三大。

放寬按保下，另一個要留意的地方是首期門檻大幅降低，但買樓成本不只首期，還有從價印花稅(AVD)及地產代理佣金等，當買樓預算以百萬計地增加，總買樓成本亦一闊三大，手頭資金也要計清楚。例如購買1,200萬元住宅，在放寬按保下除了240萬首期外，代理佣金及從價印花稅開支共57萬元，三項支出合共297萬元(見表二)，決定前宜計算清楚手頭資金是否足夠各項開支。

表一：放寬按揭保險計劃內容

物業價格	400萬以上至1,000萬	1,000萬以上至1,125萬以下	1,125萬至1,200萬	1,200萬以上至1,920萬
最高按揭成數	90%	80%至90% (貸款上限900萬)	80%	50%至80% (貸款上限960萬)
物業類別	只限於已落成物業
首次置業(1)	需要		不需
固定受薪人士	需要		不需
供款比率上限(2)	50%

(1)未能符合銀行壓力測試的首次置業人士，亦可申請敘造最高八成或九成按揭，但其供款與入息比率仍須不超過50%（（2）的情況例外），而其保費會因應風險因素作出額外調整。

(2) 與現時按揭保險計劃的安排一樣，若申請人於申請按保計劃時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業，其供款入息比率上限須下調。

資料來源：按證保險公司

表二：放寬按保下首期及各項開支一覽

樓價(萬元)	1,000	1,100	1,200
按揭成數上限(%)	90	81.8	80
最高貸款額(萬元)	900	900	960
月供(元)	30,889	30,889	32,948
最低月入要求(元) 壓力測試計 供款比率計	85,169 71,122	85,169 71,122	90,847 75,864
首期變化(萬元)	200 –>100 (▼100)	550 –>200 (▼350)	600 –>240 (▼360)
地產代理佣金(萬元)	10	11	12
從價印花税(萬元)	37.5	41.25	45
合計置業開支(萬元)*	147.5	252.25	297

假設供樓年期30年，H按利率1.46%，以上計算未包括按揭保費。

*包括首期、地產代理佣金及從價印花稅