一手攻勢下 二手放緩

「Monaco One」為會德豐於啟德城中心最後一個壓軸登場項目，主打1及2房戶，迎合外年輕分支家庭及投資者等市場需求。日前筆者與會德豐銷售團隊一同於項目售樓處感受猶如FORMULA ONE比賽的高速入票氣氛。

 

第四季開始，隨著打針市民比例提升，部份社交限制令放寛，市民日常活動復甦，發展商的推盤活動加快，每星期周末都有新盤新貨出售，而且不單是一個項目，而是港九新界都同時有盤起動，客人焦點都被新盤吸納了；當然自從政府為舒緩房屋供應不足的壓力，幾年前不斷推出抑壓需求措施，不少換樓客因為按揭成數、置業重稅……等等原因，減慢換樓速度，令市場大部分需求集中在上車盤。私人發展用地開則，為了銷售客易，都大比數建造開放式、一房及兩房單位，少建三房或以上間隔，

 

目前，市場的供應75% 至80%都是1,000萬元以下單位，可承造較高成數按揭，方便買家上車置業；在新盤供應多的時候，二手市場難免受影響，10月各大屋苑成交宗數明顯減少，一來價錢與一手價相差不遠，業主放盤也少，新的施政報告提出的《北部都會區》預告將有龐大供應舒緩未來需求壓力，新買家即時略有減少，一些並不急需要用的買家購買情緒放緩，投資者更是擺明要消化新政策對市場的影響，在這段期間以觀察為主，並不行動，促使二手市場動力不太強，形成交投下跌。

 

 

就以啟德新區為例，已入伙的總存量不多，又是近兩三年的新樓，二手價在未有新盤推出只餘貨尾時候一直上升，只有在有新項目開售時，發展商為了啟動销售，首張價單一般會較二手更平，便即時影響二手成交量，10月份該區只得兩宗成交的慘澹情況。現在，會德豐的「Monaco One」首張價單由21,000餘元起，折實平均呎價23,365元，比二手價更吸引，相信有心進駐該區買家必定先去抽籤選購，當未能成功才會回流二手，但是未來兩年，啟德新區的一手項目將連接登場，二手業主不會輕易放售，必定等全區成熟才收割利潤。上述情況會使市場二手成交不會多，反倒租務會活躍，因為投資入新區的不少，放租超過一半，有充夠量，加上屯馬缐港鐡已通車，交通便利，更有東九龍的CBD2 商貿區加持，租務客源不缺，租賃成交肯定好。本年第四季，一手市場肯定比二手動力大，所以如果業主有需要甩貨，手持貨種又剛好與發展商相同，便不能太過進取。