樓價點解升唔停 ？ 呢班買家令水源不絕

香港樓價升過不停，除了用家的剛性需求外，不難發現內地買家，以至一批新香港人都是樓市的忠實粉絲，前者更不惜支付合共為樓價30%的買家印花稅(BSD)加從價印花稅(AVD)，後者亦不介意支付非首置的15%AVD。這班內地及新香港人買家在港買磚頭，除了因為看好香港樓市外，還有一個重要因素，令他們買樓絕不手軟。

內地及新香港人對港樓趨之若鶩，除了土地問題令樓價長升長有外，其實就算樓價不升不跌，他們仍會樂於搶港樓，原因與稅務有關，這因素一般香港土生土長的人容易忽略。香港的稅制在全球數一數二低，吸引了資金流入，其中一個轉捩點是2006年開始取消了遺產稅，意味港人在香港持有的物業及各項資產，均不用繳交遺產稅，後人可代代平安。

內地遺產稅隨時出台

然而，遺產稅在全球流行，歐美部分地方的遺產稅率更可高達40%至50%，變相政府與你分身家。至於內地的遺產稅法例已聞樓梯響多年，實施只是時間上的問題。根據內地於2020年修訂的遺產稅條例《新版草案》，在遺產稅率徵收上已有較明確方向。

當中，80萬元人民幣以下資產不用徵稅；80萬至200萬元人民幣以下稅率為資產值的20%；200萬至500萬元人民幣以下為30%；500萬至1,000萬元人民幣以下40%；資產值達1,000萬元人民幣以上稅率達50%。

不難明白，內地擁1,000萬元人民幣以上資產者比比皆是，要成功避開內地遺產稅網，他們除了要來香港買資產，同時要獲得香港居民身份，所以新香港人很喜歡買樓。

為何除了買港樓，還要做埋香港人？因為遺產稅奉行的通常是屬地主義及屬人主義，前者指無論你是否當地人，在某地方持有當地資產，相關資產便要納入資產所在地的遺產稅網。後者則指你是某個國家或地區的公民，名下於全球的資產均要支付向宗主國繳交遺產稅。香港人熟悉的英、美及將來內地也會兼用這兩種主義作為徵收遺產稅的原則。

香港沒有遺產稅勁吸金

當然，身家以億計的富豪，直接用信託形式迴避遺產稅便可，但擁有數千萬元的小富戶，若成立信託成本不菲，為免與政府分身家，其中一個有效的方法，便是在香港買物業兼申請香港居民身份，便能享用香港不用交遺產稅的優勢。由此可見，相對於被徵收全副身家的50%遺產稅，介乎15%至30%的各類印花稅可說是「便宜」，若港樓未來升值15%至30%更可回本。港樓有這班水源不絕的買家，是樓價升不停的另類誘因。