通關在望，豪宅交投回升嗎？

筆者到「曼翹」示位感受年青人踴躍上車的入票氣氛。

九月一手新樓成交理想，港島豪宅價格盤連連沽清，新界上車價連銷過千戶，夾在中間的中價九龍盤似乎稍欠力度，港島黃竹坑站頂項目買家大部分來自港島區，九龍區及新界區買家要出價平均$35,000呎價似乎有些乏力，反映當下市民財力，富裕一族資金多，追購限額供應量。

另一邊廂，隨著鐵路交通更完善，加上香港北部邊界連接深圳發展融合，深港大力發展雙邊的土地使用，新界區古洞、洪水橋、前海等等進一步開發及拓展，大家都見到未來的政府資源投放所在，以及新經濟模式開展，新商業、零售，企業等創造就業，預計工作人口增加自然帶動住屋人口落戶，因為呎價相對低水平，不少購買便由市區的密集地區轉入新界，一些退休人士更是選擇搬離市中心舊式單幢樓換入新界一大型屋苑內，享受會所園林設施及更大空間居所，令生活更有質素，所以越來越多上車客願意搬入新界北部的新項目。通常新屋苑的買家佔大比數為年青上車族，他們傾向購買樓價800萬元以下的物業，透過按揭保險計劃承造高成數按揭入市儘快完成置業上車，安居然後安心拼事業，這亦解釋為何天水圍的「Wetland 系列項目」每次推售都能沽清，正是年青人購買力的表現。

放眼九龍區市場，一般項目訂價在25,000元至35,000元，其開放式單位樓價相等於新界區的大一房戶或兩房樓價，若要換樓兩房又超出1,000萬元的低首期按揭，價格落入夾心階層，使項目銷售速度慢、客量少，發展商只能累積購買力，按時按刻少量地消化存量。

現在一地難求，開發成本不菲，可供應的面積有數得計，促使發展商對市區用地特別珍惜，不急於清貨，寧願維持一定價位慢慢出售。在過往多年，大家都看到部份項目開售時以市價推出，銷情不算暢旺可能只沽出一半單位，但只要放在市場慢慢銷售吸客，亦有機會在入伙前沽出9成單位；如果發展商不急於平售取回資金，慢節奏出貨也能收到預計回報；橫豎市區供應不會大量增加，價格穩定便不願平售，可是如此情況卻逼令有意換樓的九龍買家作出選擇，要麼接受發展商的訂價，要麼考慮搬到新界區，夾心階層從來都是要承受較多壓力。至於9月15日恢復有限額「來港易」是否意國內資金流入豪宅搶貨? 密切觀望一手銷售單位走向。