【說樓解按】按息十年低位 供樓負擔減輕了多少？

今年樓市造好，樓市交投對比去年出現明顯增幅，樓價亦持續上升，於今年8月份創下歷史新高。

 

不少人指出，今年支持樓市的因素主要是：社會秩序回復後釋放積壓需求、經濟在疫情受控下好轉、充裕資金環境，以及新盤熱賣帶動入市信心等，當中，物業按揭息率下跌亦是其中一個利好樓市的因素。

 

今年銀行同業拆息(HIBOR)延續去年跌勢，與樓按相關的1個月拆息於8月份跌至十一年半新低水平，錄0.0627%，拆息下跌直接推低H按息率，以現時市場計劃HIBOR+1.3%計，按息低至1.36%，屬於十年來低水平。

 

由於現時供樓業主普遍使用H按，H按選用比例高達近97%，H按息下跌，意味可減輕廣大業主的供樓負擔。以現時銀行批出之平均按揭額500萬元及25年還款期計算，以近日H按息約近1.37%計，每月供款約19,684元，當中高達71%，即13,992元屬於本金，僅29%，即5,692元屬於利息支出，你已可想像，在現時超低息環境下，置業上會成本是相當低廉，供平過租的情況亦甚為明顯。

 

至於按息已由去年初約2.5%水平，跌至今年初約1.46%，之後按息再進一步跌至近日約近1.37%，業主每月供樓金額中的利息支出實質上已較去年減少高達45%，採用上述例子計算，每月供款中的利息減少達4,725元，而每月供款減少達2,747元。

 

香港低息環境已持續逾十年，或有人認為，息率對樓市已起不了作用，而且，按揭還款期長達20至30年，上會時，低息不等於5年後仍低息。沒錯，長期低息環境已令買家習以為常，對現時樓市未至於有着很大的刺激推動；但低息水平仍一直有着利好樓市的作用，因為低按息有利降低每月供款，買家亦可較易在上會時符合供款能力要求。

 

值得提及的是，即使去年按息高達2.5厘，其實已屬於甚低息水平，2003年沙士期間之市場按息同樣是2.5厘，當時已是歷史上最低按息水平。

 

那麼，按息由去年之2.5厘再降至現時約1.37厘，相信不少供樓或置業上會人士都察覺到供款負擔確是減輕了。

 

作者為中原按揭經紀董事總經理王美鳳