【說樓解按】工商舖按揭現況

上期提及金管局放寬工商舖按揭成數由四成上調至五成，除降低入市門檻外，亦有助減低最近估價不足之影響。新放寬措施令工商舖可造按揭成數提高，市場減價貨增多，或吸引買家趁低吸納，為工商舖市道帶來適度支持。然而，工商舖買家或投資者較看重投資價值及回報、經濟前景及市道，各行各業仍受新冠肺炎疫情打擊，經濟復甦步伐存變數，新放寬措施未至於可令工商舖市場轉勢。

在現行按揭措施下，工商舖按揭成數上調至高達五成，但不少工商舖按揭申請人本身已有按揭在身，新購的工商舖物業便屬於第二套房按揭，按揭成數需降至四成。工商舖買家投資者佔多，故需留意，若利用資產水平如股票、物業、車位、存款等之價值讓銀行評估還款能力，而非依據按月入息水平，工商舖之按揭成數亦需降至四成。此外，銀行批出之工商舖按揭年期往往較短，以15至20年為主，有別於住宅樓按年期長達30年。

工商舖按息過往一向遜於住宅樓按，而由於工商舖物業質素參差，按息往往出現頗大差幅，銀行一般因應物業質素、種類級別、按揭申請人的財務狀況等批出按揭息率。近年有部分銀行對承造工商舖按揭較為積極，提供之按息較貼近住宅息率。但今年銀行放貸審慎，礙於工商舖受疫情衝擊更大，銀行對工商舖之潛在風險充滿警覺性，部分銀行在審批工商舖按揭方面收緊條件，並將按揭息率調高。

目前工商舖按息主要介乎2.3厘至3.5厘不等，相對住宅按息約1.75厘為高，當中已有個別銀行將工商舖按息由低至2.7厘，上調至3厘，亦有由2.65厘，上調至3厘至3.5厘。近月拆息跌勢下，有部分銀行維持向工商舖按揭申請人提供H按，按息因而較低，例如優質寫字樓之按息可低至約2厘水平。現時銀行之間提供之工商舖按息差幅甚大，用家可多留意比較。

作者為中原按揭董事總經理王美鳳