市建局未來5年供應1.8萬伙 成本逾千億

市區重建局行政總監韋志成在網誌披露，今年是市建局的「收成期」，將會有8個重建項目完成清場，可望於2021/22年度內，相繼推出招標，能從這些項目的中標合作發展商收回前期款項，補充市建局現金流。藉此「收成期」給予較穩健財務狀況的機會，團隊籌備一份5年計劃，涵蓋多個新策展的重建項目，連同已開展但尚未完成收購的重建項目，未來需要支付的收購開支及建築費用，總成本將會超過1,000億元，合共提供約18,000個住宅單位。

市建局已將這份涵蓋未來5年，即2021/22年度至2025/26年度的業務綱領，交予政府審核；若獲准推行，這將會是市建局自2001年成立以來，最大規模、開支最龐大的一份業務綱領。

市區重建項目收購成本高昂，並需要預留龐大的流動資金作收購儲備；而項目發展年期長，以致資金流轉慢，對財務狀況造成一定的風險，這是市建局推展市區更新項目面對的挑戰。他指，至今已在油麻地、旺角、深水埗、九龍城及港島東等多個舊區的部分地區，進行小區規劃研究，納入「5R規劃儲備」，可改善的市區面積，包括油旺研究的範圍在內，超過250公頃；若這些規劃儲備進入項目儲備階段，市建局將需動用超過1萬億元的流動資金，才能完全實踐儲備內具重整發展潛力的重建項目，讓市區更新得以持續發展，改善環境。

然而，過萬億元這龐大的財務承擔，是市建局目前約500億元總資產的20倍，換句話說，要將重建工作分拆成20個周期進行，而要為每個周期動用龐大財政資源來收購舊樓，還要在不虧本的樓市環境下，從中標合作發展商收到前期款項的資金，以應付展開下一個重建周期的開支。以現時每個重建周期由規劃、收購、安置，清場，平整地盤至招標發展，一般需要6至8年時間才完成，累計起來，20個周期便需要120至160年，才能完成規劃儲備內的項目，相信大部分屆時仍然存在的舊樓，都已超過其建築壽命，說不定早已倒塌 !

他指，市建局須聚焦在制定適切而涵蓋短、中、長期的方案，為市區更新的持續發展尋找出路。短中期方面，會與相關政策局及部門合作，透過引入新規劃工具，發揮舊區土地重整發展的潛力，地盡其用，在增加規劃裨益之餘，亦同時增加財政收入，達致「開源」的效果；其次，亦就重建項目的每個階段進程作全面檢視，期望在可行情況下縮短工作流程，爭取加快地盤平整後作招標，促進現金流轉以開展下一個重建項目，加快重建的步伐。

最後，他指必須做好財務規劃，制定一套靈活而穩健、能配合長遠發展的財務系統，視乎經核准的業務綱領決定啟動的項目，因應現金流狀況、物業市場波動、外圍經濟環境變化等不同因素，評估市建局對流動資金的需求及檢視自身的借貸能力，適時制訂合適的財務策劃和方案。

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他指，市建局須聚焦在制定適切而涵蓋短、中、長期的方案，為市區更新的持續發展尋找出路。短中期方面，會與相關政策局及部門合作，透過引入新規劃工具，發揮舊區土地重整發展的潛力，地盡其用，在增加規劃裨益之餘，亦同時增加財政收入，達致「開源」的效果；其次，亦就重建項目的每個階段進程作全面檢視，期望在可行情況下縮短工作流程，爭取加快地盤平整後作招標，促進現金流轉以開展下一個重建項目，加快重建的步伐。

最後，他指必須做好財務規劃，制定一套靈活而穩健、能配合長遠發展的財務系統，視乎經核准的業務綱領決定啟動的項目，因應現金流狀況、物業市場波動、外圍經濟環境變化等不同因素，評估市建局對流動資金的需求及檢視自身的借貸能力，適時制訂合適的財務策劃和方案。