【平民財技】如何分析數據(一)：物業指數 – 汪敦敬

「平民財技」推出至今，筆者是時候談技術了。論技術的重點是如何看數據，若用錯誤觀念看數據便會為投資帶來損失。

筆者特別想分析物業指數，物業指數是很重要的市場成交結論，但是筆者強調只可作參考，不可作指標，因在「新常態」下，既定的物業指數的計算方法，未能反映市場的實況。

在以下情況，指數是反映不了市況或者失準的：

第一種：成交量太少，而且遠遠少於樓盤種類項目的數量。

簡單而言便是「貨種多成交少」的時候，這時如何能透過物業指數知道市場的實況，所以有些時候一些物業指數以成分屋苑的方式來計算便不適合。既然整體市場的成交很少，甚至大部分的成分屋苑也沒有成交，或者只有一宗成交時，如何能以成分屋苑來代表整體市場的表現？故應追求計算整個「面」，即是統計範圍所有屋苑的成交。

第二種：物業指數是有盲點。

很多時候物業指數只可反映成交價，未能反映成交物業的質素，最佳的例子便是2010年政府推出樓市「辣招」後，很多區域200萬至300萬元的放盤單位日漸絕跡，而且是「無聲無色」的，這已代表物業指數未能反映有關事實！還有一個盲點便是普遍物業指數並沒有區分兩房或以下，及三房或以上單位的成交，但是基於兩種單位的價格差距較多的關係，倘若遇上樓市的成交傾斜於其中一方時，物業指數根本反映不了市場的實況！