與樓價置身平行時空 多區屋苑租金回到過去

新冠肺炎第四波疫情漸見穩定，樓市出現轉勢現象，成交「價量齊升」。根據差餉物業估價署於三月底公布的二月私樓樓價指數報384.5點，連升兩個月兼創七個月新高，全港十大屋苑三月更錄得450宗註冊，按月大增27.8%，創八年新高。

然而，本港失業率仍然高企，加上不少企業停止派駐海外職員到港，令市場承租能力下降，促使租金持續受壓，多區持續出現廉價租務個案，部分租金更回到數年前，與樓價恍如置身「平行時空」。

據差估署截至二月底的數據顯示，本港私人住宅租金指數報174.6點，按月下挫1%兼連跌三個月，創2016年12月後的超過四年新低。其中九龍區實用面積少於431平方呎的細單位租金表現最差，按月下挫約3.5%，平均呎租約33.7元。

以近年較多新供應的啟德發展區為例，住宅租金表現一向欠佳。最近一個天寰天海匯中層實呎439兩房戶，業主以19,000元放租，三個月後獲同區客洽詢，最終需減價2,500元，才以16,500元租出，減幅逾13%，實用呎租約37.6元；該成交亦較啟德發展區屋苑於2017年底入伙初期，兩房戶成交月租18,000元至20,000元明顯低水，意味租金多年來不升反跌。

以該單位原業主2017年的買入價906.5萬元計算，租金回報率僅約2.2厘，當中還未計算差餉及管理費等開支，相信最終回報不足兩厘。

此外，本港航空業復甦無期，大量機組人員失業，以往深受該行業租客歡迎的東涌區屋苑亦成重災區。其中半新盤東環3A座一個低層實呎484兩房戶，本來以14,500元叫租，獲一名機組人員議價後，終以13,000元租出，平均實用呎租僅27元，比市價約1.4萬元低水逾7%。

若與該單位上一張於2019年簽訂的租約比較，當時的月租為15,500元，意味租金於兩年內大跌16%。

至於市區半新盤的租金亦險守10,000元水平，北角尚譽一個實呎170中層納米單位，近日僅以10,000元獲承租，若以該屋苑於2018年底收樓時，一個相同面積高層單位的成交租金14,500元比較，意味兩年半內的租金「蒸發」近31%，跌幅令人咋舌。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮預計，相信次季租金仍會受壓，要臨近暑假才開始好轉，全年走勢先低後高。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑則稱，由於租市缺少內地及海外租客，令市場出現缺陷，相信未來走勢需視乎通關安排。