【說樓解按】花紅如何計入每月入息？

上期提及最近有銀行放寬對自僱人士及花紅入息的計算方法。在按揭審批中，究竟花紅是如何計入每月入息呢？

花紅大多指年終花紅，亦有些公司是每半年結算後發放一次花紅，一般來說，金額並非固定，需按公司業績及表現而定。按照現時銀行一般審批按揭準則，若僱傭合約亦列明員工可定期獲發花紅，便可將花紅計入每月入息，計算方法大多以兩年花紅總金額計出每月平均數，例如申請人最近兩年收取花紅總額是20萬元，以24個月平均數計，等於可將每月平均金額8,333元計入每月入息。

但留意，若果申請人在職年資較短，未能提供兩年花紅收入，例如只曾獲發一年花紅，銀行一般仍需照除以24個月計算每月平均數。由於很多時公司要有良好業績及盈利才有能力向員工發放花紅，當經營環境轉差，銀行為了加強風險管理，便有機會將按揭申請人的花紅收入打折計算；但就如最近經濟好轉，亦有銀行放寬按揭審批，取消以打折扣方式計算花紅。

那麼，既然花紅金額並非固定，收花紅人士是否就等於非固定收入類別？ 其實卻未必，這還需看花紅與固定薪金之比例及花紅發放次數等。若果按揭申請人藉着每月固定薪金已足以通過壓力測試，他所獲發的花紅實質不影響審批；又例如借款人的固定薪金水平已可通過銀行之供款佔入息比率要求，卻需要將年終花紅計入平均入息，方可通過壓力測試，但由於固定薪金仍佔總入息較大比例，銀行仍有機會視為固定入息類別。

但若花紅佔總收入比例太高，而花紅金額浮動，銀行便有機會將個案撥入非固定入息類別計算，當中影響包括借款人申請按保計劃之最高按揭成數限於八成，而非九成。對於按保計劃申請，需留意花紅佔月入比例不可太高，一般來說，年終花紅之金額不可超於月薪3倍。

中原按揭董事總經理王美鳳