劏房租管難根治居住問題

日期：2021-04-19

香港住宅寸金尺土，租務市場一直活躍，由於住宅租金昂貴，而市場上欠缺低租值的物業供應，所以吸引一些投資者把普通住宅物業分間成多個單位出租，造成目前所謂的劏房現象。

隨箸過去20年樓價及租金持續上升，再加上政府停建公營房屋的影響，導致房屋市場供不應求，即使後期政府復建公營房屋，公屋及居屋的供應遠遠追不上需求。故此劏房市場大行其道，而且各樣問題例如建築消防安全、治安、衛生等問題亦浮現出來。

劏房安全規格少規管

政府去年成立「劏房」租務管制研究工作小組，希望引入租務管制去改善劏房問題，小組亦於今年三月份提交報告，並作出建議。筆者亦看過報告內容，當中主要就租客權益的保障較多，但卻少有規管劏房的樓宇安全規格，而且尚有不少問題未有討論，相信單靠租務管制並不能真正根治居住問題。

小組報告中就租務管制的範圍未有明確定義，所以目前難以理解日後立法後那些單位才算作劏房。劏房的範圍可以很廣闊，無論在住宅、工廈、村屋、甚至天台屋等亦可見到。有部份劏房是共用空間的、亦有部份是作獨立入口的套房。近年亦開始流行共享房屋，有一些是一個大空間再分間不同房間或床位、亦有些是沒有分間物業但由幾個租客合租的。如果劏房定義未有仔細定下，投資者很難判斷相應部處。

小組報告中亦提及另一問題，市場上有不少劏房經營者並非業主，是透過租入物業再改裝分間出租賺取利潤。由於這些經營者只是作為二房東分租物業，如果租務管制只規管二房東，到業主需要終止租約收回物業，劏房租戶的租約亦不受保障。相反地如果租務管制規管源頭租約，也會出現不少問題，業主在防範或禁止租客分租物業會有一定困難。

報告中還有提及水電雜費的規管、租期及租金限制，還有租客續租權等，這些媒體上亦有廣泛討論，筆者亦不在一一覆述。不過就小組建議的四年租住權保障，需要加入一些彈性條款處理，例如在出售物業或作重建用途時可終止租約，否則會令不少投資者退出市場，造成供求失衡。

作者為中原測量師行租務管理部高級經理潘志業先生