【說樓解按】 如何理解銀行物業估價(三)——內部轉讓或影響估值

上期指市場上提及之物業估價大致指網上估價，或銀行直接評估成交價是否「到價」，除了成交價格、整體樓價水平影響估價外，市場出現之近親轉讓亦有機會影響物業估值尤其是網上估價系統。

近年不少人將物業轉讓予近親，俗稱內部轉讓，又或夫婦將聯名物業「甩名」，將單位轉為一人名持有，目的都是讓業主或夫婦其中一人回復首置身份，以便再購置物業時可以繳付首置印花稅，達致慳稅目的。很多時業主為了慳稅，所訂的內部轉讓價格明顯低於市值，而內部轉讓的成交價仍會如常在土地註冊處登記，導致有關偏低的成交價紀錄有機會拖低該屋苑單位之估值。

例如最近有屋苑接連出現兩宗內部轉讓，有關成交價均低於市值約15%至18%，而期間屋苑亦缺乏新成交個案作為參考基礎，影響該屋苑相類單位的網上估值明顯低於市值約一成。有關單位市值原應約1,650萬元，但同屋苑同座或同類面積單位接連出現兩宗內部轉讓個案，分別作價1,350萬元及1,360萬元，網上估值遂降至約1,490萬元，待數個新成交出現後，網上估值才調升回至1,650萬元。

若果網上估值與市場價格差幅頗大，用家不宜單單參考網上估價，因為網上估價主要以市場成交價基礎、樓價水平及物業條件如樓層等因素，以估價程式定出物業價值，當中未必可撇取內部轉讓這影響。若由銀行委託估價行評估物業價值，又或直接因應合約成交價評估是否到價，當中估價行如發現有關內部轉讓價格偏低，或會基於自訂價格並非反映市場水平而撇取有關個案作為評估基礎，那麼估價便不會受內部轉讓因素影響。很多時，地產代理已搜集較多物業資訊，若心儀單位受內部轉讓偏低價格影響，買家或業主可主動向銀行提供有關資料，方便估價行更快瞭解並作出更貼近市場的估值。

作者為中原按揭董事總經理王美鳳