新盤減價戰的背後(一)

阿 超 和 我 到 馬 鞍 山 參 觀 聽 濤 雅 苑 的 示 范 單 位 。 阿 超 說 ： 「 聽 濤 雅 苑 每 尺 五 千 二 百 多 元 ， 星 河 明 居 每 尺 五 千 八 百 多 元 。 前 者 位 於 馬 鞍 山 ， 後 者 座 落 九 龍 地 鐵 鑽 石 山 站 。 以 位 置 而 論 ， 後 者 比 前 者 更 超 值 。 加 上 後 者 快 將 入 伙 ， 前 者 屬 遠 期 樓 花 ； 到 入 伙 時 的 樓 價 連 利 息 與 後 者 相 約 。 我 寧 願 選 擇 星 河 明 居 。 」

我 說 ： 「 那 不 見 得 ， 聽 濤 雅 苑 不 是 售 出 五 成 單 位 嗎 ？ 」

阿 超 說 ： 「 現 在 是 新 盤 減 價 戰 的 時 代 。 鹿 茵 山 莊 的 高 價 ， 只 會 襯 托 出 倚 龍 山 莊 開 價 低 廉 。 聽 濤 雅 苑 開 價 五 千 二 百 多 元 ， 當 然 比 帝 琴 灣 每 尺 七 千 二 百 多 元 更 為 吸 引 。 所 以 帝 琴 灣 送 車 位 都 無 法 扭 轉 劣 勢 。 如 果 發 展 商 不 是 相 互 競 逐 有 限 的 買 家 市 場 ， 就 不 會 趁 帝 琴 灣 還 未 揀 樓 便 公 布 售 價 ， 同 樣 人 家 亦 趁 聽 濤 雅 苑 揀 樓 前 公 布 售 價 。 所 以 只 能 售 出 五 成 。 」

我 反 駁 說 ： 「 新 盤 開 價 一 個 低 於 一 個 是 表 面 的 情 況 ， 而 銷 售 理 想 的 都 是 一 些 平 價 而 大 眾 化 的 屋 村 ， 如 海 悅 豪 園 和 聽 濤 雅 苑 ， 還 有 將 發 售 的 星 河 明 居 。 反 映 廣 大 市 民 對 置 業 的 需 求 和 興 趣 。 相 反 ， 鹿 茵 山 莊 和 帝 琴 灣 大 幅 減 價 後 ， 銷 情 還 是 一 般 。 因 為 豪 宅 的 投 資 性 質 高 於 自 用 性 質 ， 在 樓 市 向 淡 之 時 ， 減 價 亦 未 必 能 吸 引 買 家 。 」

阿 超 說 ： 「 各 大 報 紙 都 以 減 價 戰 來 形 容 近 期 的 樓 市 ， 那 有 不 對 之 理 呢 ？ 」 我 說 ： 「 傳 媒 報 導 手 法 側 重 戲 劇 化 的 效 果 ， 當 然 會 埋 沒 了 現 像 背 後 的 深 層 意 義 。 」