「舊換新」是自殺行為

舊 車 換 新 車 ， 想 必 大 家 都 聽 過 。 舊 樓 換 新 樓 ， 沒 有 什 麼 稀 奇 ， 賣 掉 舊 樓 ， 再 買 新 樓 。 新 意 就 在 發 展 商 賣 新 樓 給 你 的 同 時 ， 又 願 意 向 你 買 入 所 持 有 的 舊 樓 。 過 往 只 有 汽 車 經 紀 為 了 促 成 生 意 ， 向 客 戶 銷 售 新 車 或 二 手 車 之 時 ， 以 低 廉 價 格 向 客 戶 回 收 舊 車 ， 經 過 翻 新 後 ， 再 出 售 圖 利 。 同 樣 是 舊 換 新 ， 在 汽 車 行 內 是 經 紀 ， 在 地 產 行 內 卻 換 成 發 展 商 。

到 底 舊 樓 換 新 樓 ， 化 算 抑 或 不 化 算 呢 ？ 汽 車 經 紀 用 市 價 的 三 到 四 成 向 你 回 收 舊 車 ， 已 經 是 很 高 的 價 格 了 ， 因 為 汽 車 的 折 舊 率 甚 高 ， 落 地 五 年 便 是 殘 車 一 部 ， 又 需 要 支 付 一 筆 翻 新 費 用 ， 才 可 以 轉 售 。 相 反 ， 樓 宇 在 建 築 上 的 折 舊 ， 可 以 長 達 三 十 年 。 加 上 樓 價 中 ， 地 價 比 例 甚 高 ， 一 般 是 建 築 費 一 倍 到 二 倍 ， 甚 至 可 以 高 達 數 倍 。 地 價 與 建 築 成 本 不 同 ， 地 價 是 沒 有 折 舊 的 。 所 以 收 購 舊 樓 重 建 時 ， 售 價 往 往 高 於 新 樓 ， 全 因 土 地 升 值 所 致 ， 所 以 舊 樓 才 有 價 。

發 展 商 以 八 成 半 市 價 （ 實 為 估 價 值 ） 回 收 舊 樓 ， 賬 面 上 賺 了 一 成 半 。 如 果 業 主 在 二 手 市 場 上 願 意 以 市 價 的 九 成 放 盤 ， 肯 定 經 紀 會 捧 為 筍 盤 ， 全 力 向 買 家 推 介 。 況 且 ， 市 價 一 般 比 估 價 為 高 。 就 發 展 商 而 言 ， 買 入 二 手 樓 ， 樓 價 可 升 可 跌 ， 上 升 出 售 獲 利 ， 下 跌 可 以 收 租 ， 又 或 當 作 收 舊 樓 的 「 釘 」 ， 真 正 長 期 支 出 是 利 息 和 行 政 費 用 。 相 比 之 下 ， 汽 車 經 紀 收 舊 車 ， 同 樣 支 付 長 期 的 利 息 ， 還 加 上 汽 車 只 有 貶 值 （ 除 古 董 車 例 外 ） 。

不 過 ， 恒 基 推 出 這 種 售 樓 新 猷 ， 反 映 發 展 商 終 於 面 對 市 場 真 正 的 問 題 ； 二 手 樓 市 不 興 旺 ， 一 手 樓 市 無 法 獨 力 支 持 。 只 有 二 手 樓 業 主 可 以 順 利 出 售 手 中 物 業 ， 才 能 購 買 新 樓 。 所 以 發 展 商 長 期 減 價 搶 奪 二 手 樓 市 買 家 ， 是 「 竭 澤 而 漁 」 的 慢 性 自 殺 行 為