樓市有對沖機制

期 交 所 可 以 搞 個 魚 木 混 珠 的 樓 價 衍 生 產 品 ， 就 係 因 為 樓 市 沒 有 對 沖 的 工 具 。 難 道 樓 市 真 的 沒 有 對 沖 的 工 具 嗎 ？ 答 題 是 否 定 的 。

香 港 樓 市 是 有 一 個 半 對 沖 工 具 ， 就 是 樓 花 市 場 。 樓 市 給 市 民 的 印 象 是 一 個 現 貨 市 場 。 要 入 市 的 人 只 可 以 買 升 ， 不 可 以 買 跌 。 因 為 跌 價 ， 人 人 都 會 不 買 。 相 反 業 主 看 跌 ， 亦 只 有 出 售 物 業 一 條 止 蝕 途 徑 。 但 過 去 的 經 驗 ， 樓 市 升 多 跌 少 ， 升 的 時 間 長 ， 跌 的 時 間 少 。 形 成 港 人 樂 意 購 入 未 落 成 的 樓 宇 ( 即 樓 花 ) ， 這 是 外 國 罕 見 的 。 樓 花 以 現 貨 價 出 售 ， 供 到 入 伙 ， 樓 價 兼 利 息 ， 肯 定 比 現 在 的 樓 價 貴 。 但 市 民 仍 然 樂 於 購 買 ， 因 為 他 們 預 期 樓 價 將 繼 續 上 升 ， 而 樓 價 升 幅 比 利 息 支 出 更 高 。 這 就 是 樓 市 睇 升 ， 先 行 以 固 定 價 格 買 入 期 貨 ， 鎖 定 利 潤 ， 是 一 種 投 資 保 值 行 為 。 即 樓 花 是 對 沖 樓 價 上 升 的 一 種 工 具 。

為 什 麼 只 有 半 個 對 沖 工 具 呢 ？ 因 為 樓 花 只 可 以 對 沖 樓 價 上 升 ， 而 不 可 對 沖 樓 價 下 跌 。 樓 價 下 跌 ， 你 只 能 沽 出 樓 花 ， 終 止 損 失 ， 而 非 對 沖 樓 價 下 跌 所 帶 來 的 損 失 。 但 讀 者 不 要 失 望 ， 樓 市 是 有 對 沖 樓 價 下 跌 的 機 制 的 。 記 得 九 八 年 樓 價 急 跌 ， 一 個 月 可 以 跌 一 成 或 以 上 。 業 主 要 賣 樓 止 蝕 ， 亦 無 人 接 貨 。 極 少 數 聰 明 的 業 主 ， 多 番 以 低 於 市 價 一 成 賤 沽 物 業 ， 吸 引 一 些 貪 平 宜 的 買 家 。 待 買 家 落 臨 時 訂 金 約 半 成 ， 兩 周 後 簽 正 式 合 約 時 ， 樓 價 已 再 跌 超 過 半 成 。 買 家 自 然 拒 絕 簽 約 ， 而 業 主 亦 可 以 沒 收 訂 金 ， 從 而 減 少 樓 價 下 跌 的 損 失 。 這 種 連 番 賤 沽 賺 殺 定 的 手 法 ， 確 實 可 以 對 沖 部 份 樓 價 下 跌 的 損 失 ， 但 仍 然 不 是 一 個 完 整 的 對 沖 手 段 。 過 去 亦 甚 少 人 使 用 ， 而 這 種 手 段 亦 只 適 合 於 豪 宅 一 類 的 高 價 物 業 。

事 實 上 ， 如 果 樓 市 發 展 出 自 己 的 對 沖 工 具 ， 是 樓 市 發 展 的 里 程 碑 。 希 望 香 港 樓 市 能 夠 率 先 創 造 這 個 里 程 碑 。