住宅變消費商品

香 港 樓 宇 的 民 生 必 需 品 本 質 逐 漸 消 失 ， 跟 其 他 消 費 性 商 品 逐 漸 看 齊 ， 樓 宇 的 價 值 取 決 於 它 的 品 牌 和 消 費 者 的 偏 好 ， 即 樓 價 逐 漸 與 供 需 脫 勾 。

眾 所 周 知 ， 殖 民 地 時 代 的 高 地 價 政 策 ， 土 地 限 量 供 應 ； 令 土 地 有 價 ， 樓 價 隨 地 價 不 斷 攀 升 。 即 過 去 樓 價 是 由 供 不 應 求 所 帶 動 上 升 的 。 特 區 政 府 成 立 後 ， 建 立 土 地 儲 備 表 制 度 ， 容 許 私 人 發 展 商 隨 時 向 政 府 洽 購 土 地 ， 打 破 了 土 地 限 量 供 應 制 度 。 土 地 供 應 改 由 需 求 而 決 定 ， 即 供 不 應 求 的 情 況 理 論 上 不 復 存 在 。

在 樓 宇 供 應 的 層 面 上 ， 1999 年 到 2001 年 連 續 三 個 財 政 年 度 內 ， 居 屋 供 應 量 是 三 萬 、 六 萬 和 九 萬 。 而 二 千 年 私 人 住 宅 單 位 又 累 積 到 六 萬 個 。 即 住 宅 供 應 早 已 超 過 市 場 的 吸 納 量 ， 亦 即 供 過 於 求 。 …… 等 。 生 產 過 剩 的 結 果 是 商 品 價 格 趨 平 ， 達 到 普 及 消 費 的 水 平 ， 人 人 可 以 購 買 。 但 並 不 代 表 商 品 的 價 格 必 定 只 跌 不 升 ， 生 產 商 沒 有 利 潤 。 大 家 仍 然 可 以 見 到 所 謂 名 牌 商 品 ， 消 費 者 爭 相 購 買 。 而 這 些 名 牌 商 品 的 價 格 較 同 類 產 品 為 高 ， 例 如 新 力 的 隨 身 聽 、 賓 士 的 轎 車 、 Cannon 的 相 機 …… 等 。 這 些 名 牌 除 了 名 氣 外 ， 還 擁 較 同 類 商 品 優 越 的 功 能 和 品 質 。

在 土 地 長 期 有 求 必 應 ， 而 樓 宇 短 暫 供 過 於 求 的 局 面 下 。 樓 宇 的 商 品 特 性 由 民 生 必 需 品 的 本 質 ， 逐 漸 邁 向 消 費 商 品 的 屬 性 。 二 次 大 戰 後 ， 消 費 商 品 都 面 對 生 產 過 剩 的 問 題 ， 例 如 雪 櫃 、 冷 氣 機 、 汽 車 、 音 響 、 電 視

同 樣 ， 當 樓 宇 供 應 充 足 或 過 剩 之 下 ， 樓 宇 的 品 牌 和 質 素 便 是 吸 引 消 費 者 偏 好 的 重 要 原 因 。 例 如 高 科 技 ， 智 能 化 的 樓 宇 應 較 其 他 樓 宇 的 銷 售 為 佳 。 環 保 的 家 居 較 豪 華 居 庭 更 能 打 動 現 代 的 都 市 人 。 休 閒 的 社 區 生 活 更 能 吸 引 繁 忙 的 現 代 人 。 那 些 樓 盤 能 夠 切 中 或 領 導 現 代 人 的 家 居 潮 流 ， 這 些 樓 盤 就 能 脫 穎 而 出 ， 價 格 鶴 立 雞 群 。