紅磡灣商業地 低價成交衝擊市場

昨 天 官 地 拍 賣 ， 紅 磡 灣 商 業 地 皮 以 市 場 預 期 的 最 低 水 平 價 成 交 ， 令 市 場 極 為 失 望 。 在 失 望 之 餘 ， 請 先 正 視 政 府 為 何 接 受 發 展 商 以 偏 低 價 鈎 地 。 地 政 署 是 否 低 估 地 價 ， 又 或 政 府 刻 意 採 取 低 地 價 政 策 呢 ？

紅 磡 灣 商 業 地 的 底 價 是 九 億 元 ， 以 實 用 面 積 計 ， 平 均 樓 面 地 價 每 方 呎 778元 。 加 上 建 築 成 本 每 方 呎 一 千 二 百 元 ， 連 同 利 息 支 出 ， 成 本 價 每 方 呎 約 二 千 二 百 元 。 如 果 興 建 純 酒 店 項 目 ， 建 築 費 略 為 提 高 。

現 時 尖 東 寫 字 樓 的 二 手 樓 價 ， 以 建 築 面 積 計 ， 平 均 每 呎 在 三 千 元 上 下 的 水 平 。 紅 磡 火 車 站 旁 的 康 宏 廣 場 ， 平 均 價 每 呎 約 四 千 元 。 如 果 以 實 用 面 積 計 ， 平 均 價 須 乘 大 1.25倍 。 即 政 府 接 受 鈎 地 的 價 格 ， 較 市 價 有 大 幅 的 折 讓 。

政 府 以 大 幅 折 讓 接 受 鈎地 ， 是 否 代 表 政 府 看 淡 寫 字 樓 價 格 ， 或 政 府 計 錯 價 ， 又 或 政 府 要 實 施 低 地 價 政 策 呢 ？ 拍 賣 官 並 沒 有 回 答 這 個 問 題 ， 只 是 強 調 底 價 合 理 ， 地 政 署 參 照 了 很 多 數 據 。

政 府 設 計 土 地 儲 備 表 ， 目 的 是 按 市 場 需 求 賣 地 。 不 到 政 府 所 定 底 價 ， 不 接 受 鈎地 ， 以 免 拖 垮 樓 價 。 去 年 亦 曾 拒 絕 長 實 鈎北 角 油 街 地 王 ， 但 為 何 這 次 卻 低 價 推 地 呢 ？

紅 磡 填 海 區 商 業 地 以 偏 低 價 成 交 ， 已 經 打 擊 市 場 ， 相 信 寫 字 樓 價 格 將 明 顯 下 調 ， 成 交 轉 靜 。 加 上 經 濟 前 景 不 明 ， 寫 字 樓 租 金 將 持 續 下 跌 。 連 帶 可 能 下 一 幅 鈎出 拍 賣 的 同 區 商 業 地 ， 造 價 亦 不 被 看 好 。