發展商與地產代理的盈利前景比較

發 展 商 的 經 營 邊 際 利 潤 正 不 斷 上 升 ， 發 展 項 目 愈 大 ， 利 潤 增 加 幅 度 愈 快 。 相 反 地 產 代 理 的 邊 際 利 潤 卻 急 速 惡 化 ， 代 理 項 目 愈 多 ， 利 潤 增 加 幅 度 愈 細 。 如 果 你 是 股 市 投 資 者 ， 你 會 選 擇 投 資 那 一 類 公 司 的 股 票 呢 ？

星 島 日 報 引 述 長 實 董 事 趙 國 雄 的 言 論 ， 指 今 天 地 產 發 展 商 的 經 營 邊 際 利 潤 更 高 於 九 七 年 地 產 高 峰 期 。 趙 氏 所 言 不 虛 ， 今 天 地 價 已 跌 至 谷 底 ， 回 升 的 機 會 遠 高 於 下 跌 ， 只 要 地 價 維 持 平 穩 ， 發 展 商 控 制 成 本 得 當 ， 能 確 保 有 一 定 比 例 的 售 樓 利 潤 。 在 這 種 經 營 條 件 下 ， 項 目 愈 大 ， 相 對 發 展 成 本 愈 低 ， 售 樓 利 潤 愈 大 。 再 者 ， 發 展 商 興 建 的 大 型 項 目 愈 多 ， 即 盈 利 愈 高 。 盈 利 愈 高 ， 股 價 愈 升 。

相 反 ， 美 聯 物 業 公 佈 2001年 全 年 盈 利 跌 23%， 報 章 引 述 美 聯 指 出 地 產 代 理 行 業 經 營 環 境 惡 化 ， 邊 際 利 潤 下 跌 ， 拖 累 公 司 盈 利 下 跌 。 地 產 代 理 經 營 環 境 惡 化 ， 是 全 行 的 問 題 ， 例 如 發 展 商 把 一 手 盤 開 銷 轉 嫁 地 產 代 理 ， 包 括 新 盤 入 票 抽 籤 的 碌 咭 費 ， 可 以 高 達 百 萬 元 。 更 甚 者 是 地 產 代 理 流 行 收 艇 仔 活 動 ， 令 實 收 佣 金 大 跌 。 假 設 中 原 地 產 為 了 壓 倒 對 手 ， 不 惜 以 高 達 99%拆 佣 比 例 廣 收 外 圍 細 經 紀 。 每 次 新 盤 代 銷 中 都 獲 得 可 觀 的 佣 金 收 入 ， 但 實 際 有 頗 大 的 比 例 須 分 予 艇 仔 ， 即 實 收 佣 金 遠 低 於 向 傳 媒 報 稱 的 收 入 。 更 甚 者 是 須 負 擔 代 銷 一 手 盤 的 廣 告 費 、 穿 梭 巴 士 費 、 碌 咭 費 、 行 政 雜 支 等 。 變 相 須 倒 貼 艇 仔 ， 這 才 是 邊 際 利 潤 下 跌 的 主 因 。 即 代 理 愈 多 項 目 ， 邊 際 利 潤 跌 幅 愈 大 ； 直 至 無 利 可 圖 ， 甚 至 蝕 本 經 營 。

一 個 向 股 東 負 責 任 的 公 司 ， 應 效 法 長 實 ， 謀 求 更 大 的 邊 際 利 潤 ， 為 股 東 帶 來 更 多 的 盈 利 。