收艇仔可能導致美聯營利下降

美 聯 物 業 今 年 上 半 年 營 業 額 升 6.8%， 但 經 營 溢 利 卻 下 跌 3.0%。 反 映 地 產 代 理 行 業 經 營 日 益 困 難 ， 邊 際 利 潤 下 跌 。 更 可 能 反 映 美 聯 廣 收 艇 仔 代 理 ， 一 手 佣 金 流 失 嚴 重 。 2002年 上 半 年 ， 美 聯 營 業 額 4.85億 元 ， 較 上 年 同 期 的 4.54億 元 ， 上 升 6.8%。 但 經 營 溢 利 只 有 0.40億 元 ， 較 去 年 同 期 的 0.41億 元 ， 下 跌 3.0%。 營 業 額 上 升 ， 而 溢 利 下 跌 。 因 為 經 營 成 本 上 升 5.5%， 由 4.26億 元 ， 增 加 至 4.50億 元 。 2001年 業 績 報 告 中 所 言 ， 地 產 代 理 行 業 經 營 環 境 惡 化 ， 邊 際 利 潤 下 降 。 因 為 發 展 商 將 一 手 樓 盤 銷 售 成 本 轉 嫁 予 地 產 代 理 ， 例 如 廣 告 宣 傳 費 ， 穿 梭 巴 士 費 和 其 他 行 政 費 用 。

誠 如 美 聯

美 聯 經 營 成 本 上 升 ， 除 了 上 述 因 素 外 ， 可 能 與 該 公 司 的 經 營 策 略 有 關 。 現 時 一 手 樓 主 導 市 場 ， 是 地 產 經 紀 佣 金 收 入 的 主 要 來 源 。 美 聯 公 開 宣 佈 與 三 十 多 家 中 小 型 經 紀 行 合 作 ， 分 銷 一 手 樓 盤 。 合 作 分 銷 即 佣 金 須 分 予 他 人 ， 按 照 現 時 艇 仔 拆 佣 規 例 ， 艇 仔 可 獲 得 的 比 例 高 達 九 成 或 以 上 。 與 艇 仔 合 作 ， 是 得 不 償 失 ， 因 為 美 聯 需 負 擔 廣 告 與 行 政 等 支 出 。 相 反 ， 如 果 佣 金 是 與 自 己 前 線 員 工 分 攤 ， 比 例 較 低 ， 現 時 一 手 樓 盤 的 營 業 員 最 高 分 佣 比 例 都 只 不 過 是 三 成 ， 其 餘 七 成 歸 公 司 所 有 。 可 見 美 聯 收 艇 仔 的 經 營 策 略 很 可 能 是 經 營 成 本 上 升 的 原 因 。