2006年起私樓是否短缺

在 2003年 底 前 停 止 出 售 官 地 及 暫 停 二 鐵 住 宅 項 目 招 標 ， 未 必 會 造 成 四 年 後 私 人 住 宅 供 應 短 缺 的 情 況 ， 因 為 發 展 商 手 上 持 大 量 有 待 發 展 的 項 目 ， 可 以 靈 活 調 配 。 相 反 ， 政 府 停 建 居 屋 和 停 售 公 屋 ， 初 次 置 業 需 求 全 部 投 向 私 樓 市 場 ， 發 展 商 可 能 興 建 更 多 中 小 型 住 宅 ， 令 私 樓 單 位 總 數 不 跌 反 升 。

這 種 情 況 早 已 發 生 ， 猶 記 得 九 八 年 中 ， 政 府 為 了 救 市 ， 亦 曾 停 售 官 地 ， 直 到 九 九 年 三 月 底 。 當 時 的 財 經 界 和 傳 媒 ， 亦 曾 一 度 以 為 四 年 後 私 樓 將 出 現 供 應 短 缺 。 但 事 實 上 2002年 及 2003年 ， 兩 年 的 私 人 住 宅 落 成 量 均 維 持 在 三 萬 個 的 水 平 ， 超 過 2000年 及 2001年 每 年 二 萬 五 千 個 的 水 平 。

九 八 年 樓 市 大 跌 ， 出 現 負 資 產 問 題 ， 大 部 份 中 產 業 主 均 無 法 換 樓 。 加 上 樓 價 下 挫 ， 恢 復 無 期 。 有 鑑 於 此 ， 發 展 商 紛 紛 修 改 發 展 中 項 目 的 設 計 ， 增 加 細 單 位 的 比 例 。 原 先 三 房 和 二 房 單 位 各 佔 一 半 ， 改 變 為 二 房 佔 六 成 到 七 成 的 比 重 ， 變 相 令 項 目 的 住 宅 單 位 數 目 增 加 二 成 到 三 成 。 例 如 葵 涌 的 月 海 灣 、 粉 嶺 的 帝 庭 軒 和 綠 悠 軒 、 荃 灣 的 明 逸 居 等 ， 都 是 二 房 以 下 單 位 的 比 重 頗 高 。 結 果 是 私 人 住 宅 的 落 成 量 並 沒 有 減 少 ， 反 而 增 加 。

現 在 地 產 界 和 財 經 界 估 計 2006年 起 ， 私 樓 出 現 短 缺 ， 又 是 否 考 慮 到 發 展 商 可 以 調 整 項 目 的 進 度 和 細 單 位 的 比 例 呢 ？ 未 來 供 應 是 否 短 缺 並 非 最 重 要 因 素 ， 相 反 政 府 無 限 期 停 售 居 屋 和 終 止 公 屋 出 售 計 劃 ， 所 有 要 自 置 居 所 的 人 ， 只 可 以 投 向 私 樓 市 場 ， 這 才 是 樓 市 關 鍵 。